D'après les observations de l'Anah, le seuil d'alerte est dépassé pour une grande partie des copropriétés. Des impayés qui concernent à la fois les charges courantes mais aussi les appels de fonds pour travaux.
Le dernier rapport annuel du registre national des copropriétés de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) montre une inquiétante augmentation des taux d’impayés de charges de copropriété pour les comptes des années 2019 à 2021, alors même que la période d’inflation impactant tous les postes de dépenses, et en particulier l’énergie, n’a pas encore été observée.
Seuil d’alerte
Pour un échantillon de près de 300.000 copropriétés analysées en 2022 sur les 541.903 copropriétés composant le registre national où elles ont l’obligation légale de s’immatriculer, 72% se situaient pour l’année 2021 dans le seuil d’alerte lorsque le taux d’impayés dépasse 21%. Pour 43% de ces copropriétés, le taux d’impayés dépassait même 31%. Or, on a l’habitude de considérer qu’une copropriété est en difficulté à partir d’un taux de 25% pour les ensembles de moins de 200 lots et dès 15% pour les copropriétés de plus de 200 lots. Ces taux d’impayés concernent à la fois les charges courantes mais aussi les appels de fonds pour travaux.
Un taux de moyen de 17% pour les comptes 2021
Le nombre de copropriétés identifiées avec un taux d’impayés supérieur à 31% serait ainsi passé de moins de 60.000 en 2019 à environ 130.000 en 2021. Comme le rappelle l’Anah, un taux d’impayés qui augmente une année, en même temps que celui des charges exceptionnelles (travaux), n’est pas forcément inquiétant. En revanche, un taux d’impayés important qui augmente ou se stabilise sur le long terme est un vecteur de risque.
A lire aussi...
Concernant les taux moyens d’impayés, ils variaient en 2021 de 15% pour les copropriétés de 50 à 199 lots jusqu’à 19% pour les plus petites copropriétés de 11 à 49 lots, avec une moyenne générale de 17% pour les 541.903 copropriétés analysées.
Forte hausse du budget travaux
Ce rapport montre aussi une forte augmentation des montants de travaux payés par les copropriétaires, ce qui a certainement influencé les impayés. L’Anah nous a d’ailleurs précisé que le montant des travaux votés ces dernières années a augmenté de 60% entre 2019 et 2022.
Ce montant moyen des travaux par copropriétaire a par exemple quasiment doublé en 5 ans pour les immeubles construits entre 1975 et 1993, en passant de 3.678 € à 2017 à 7.165 € en 2021. C’est pour les immeubles datant des années 1961 à 1974 que ces budgets de travaux sont les plus importants : près de 10.000 € en moyenne pour 2021. Des chiffres appelés à augmenter encore avec la flambée du coût des matériaux depuis 2022.
Nouveau point attendu
L'Anah doit faire un nouveau point de la situation des comptes à mi-année 2022 pour vérifier l'évolution de ces impayés, sachant qu’en l’absence des données des comptes 2022, les hausses de charges courantes concernaient surtout les postes d'entretien (nettoyage, incendie, ascenseurs) de l'eau et des assurances. L’agence rappelle aussi que les augmentations de charges importantes imposent des régularisations, d'où la forte augmentation des impayés à l'arrêt comptable des comptes annuels de la copropriété.
