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Du fait de la baisse généralisée des taux, l'écart avec les taux fixes est devenu extrêmement réduit...
Du fait de la baisse généralisée des taux, l'écart avec les taux fixes est devenu extrêmement réduit. Le semi-fixe peut alors devenir une alternative.
Taux fixe ou taux variable ? Inévitablement la question se pose à chaque acquéreur de bien immobilier. En tout cas, le contexte actuel ne semble pas plaider en faveur des taux variables. Avec des rendements au plancher, difficile en effet d'imaginer des taux beaucoup plus bas. La tendance risque même d'être plutôt orientée à la hausse.
Faut-il alors prendre le risque de subir une hausse de taux pour gagner quelques points de pourcentage sur le taux de départ ? Il est évident que le couple risque/bénéfice attendu ne penche plus aujourd'hui du côté du variable. "Généralement, on estime que pour être intéressant le taux variable doit offrir 1 point d'écart avec le taux fixe", explique Maël Bernier directrice de la communication d'Empruntis. De tels écarts ont pu être constatés en 2009. Mais depuis, les écarts de taux se sont réduits. Ils se situent désormais entre 0,2 point (sur 15 ans) et 0,4 point (20 ans). Par exemple, le taux fixe moyen constaté sur 20 ans est de 3,80% alors que le taux variable est à 3,40%, selon le dernier relevé effectué par le courtier.
"Grâce aux quelques points de pourcentage gagnés, le variable peut toutefois permettre à certains emprunteurs de faire passer un dossier qui ne serait pas accepté avec un taux fixe plus élevé. Et cela s'avère relativement sécurisé si l'on opte pour un prêt capé à +1 (ndlr : dont le taux augmentera d'un point au maximum)", poursuit Maël Bernier.
Reste que selon les profils, le choix le plus judicieux se situe peut-être à mi-chemin entre taux fixe et taux variable. Nombre d'experts poussent en effet en avant le prêt semi-fixe. Ce système permet de coupler une période à taux fixe et une période à taux variable (par exemple, les 7 premières années à taux fixe pour un prêt sur 15 ans ou les 10 premières années pour un prêt sur 20 ans). Ce prêt s'adresse avant tout à ceux qui comptent revendre rapidement leur bien (c'est-à-dire avant que le prêt bascule en taux variable). Il permet alors d'obtenir un taux de départ plus avantageux que sur un prêt à taux fixe classique. "C'est une très bonne solution à recommander aux primo-accédants, souligne Maël Bernier. Elle peut en moyenne permettre d'obtenir 0,5 point de décote par rapport à un taux fixe".
Sachant qu'une étude passée du réseau Orpi a montré que les propriétaires conservent en moyenne leur bien pendant 7 ans, le semi-fixe semble en effet idéal. Néanmoins il suppose une certaine confiance en l'avenir, notamment sur la capacité de revente du bien en question. Or dans un marché en ralentissement, cet élément est pour beaucoup loin d'être anecdotique.
