Copropriété : précisions sur le délai de prescription

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Le délai de prescription d'une action entre un copropriétaire et le syndicat de copropriétaires ne court qu'au jour où ce dernier à connaissance de la mise en location d'un lot de manière irrégulière, et non à la date de la première location.

Reuters

Le propriétaire d’une chambre de service dans un immeuble en copropriété a mis son bien en location, en octobre 2001. La locataire s’étant plainte d’infiltrations et de désordres, avérés par un rapport d’expertise, le syndicat des copropriétaires a été condamné à payer à titre provisionnel au copropriétaire diverses sommes pour perte de loyers et à procéder, sous astreinte, à des travaux sur les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires a assigné ce dernier en interdiction de poursuivre la location de cette chambre de service, qui contreviendrait au règlement de copropriété, et en restitution d’un trop-perçu sur l’indemnisation de son préjudice. Il a également assigné l'ancien syndic en responsabilité pour les retards pris dans le traitement du dossier de réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse.

Prescription de 10 ans

En appel, les juges ont considéré que leur action était prescrite. Le syndicat des copropriétaires estime que conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’action tendant au rétablissement de la destination d’un lot conformément au règlement de copropriété se prescrit par dix ans ; que lorsque le syndicat des copropriétaires n’a pas eu connaissance du changement de destination, ce délai ne court qu’à compter de sa découverte. Or en l’espèce, le copropriétaire a donné en location son lot aménagé en studette en octobre 2001 et le syndicat des copropriétaires a engagé la procédure en vue de lui faire interdire de louer son lot en contravention avec le règlement de copropriété en décembre 2011. Selon le syndicat, en décidant que l’action était prescrite, aux motifs que le délai avait commencé à courir à compter du jour où l’infraction a été commise, soit le jour de la première location, de telle sorte que le syndicat des copropriétaires ne saurait tirer argument de la prétendue date de découverte de la location, qu’il fixe au cours de l’année 2005, la cour d’appel a violé la loi du 10 juillet 1965.

Point de départ fixé à la date de connaissance de la mise en location

La Cour de cassation a invalidé cette position, rappelant qu'en principe, selon l'article 42 de la loi de 1965, les actions personnelles entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. Mais en retenant que le délai de prescription court du jour où l’infraction a été commise, soit, en cas d’affectation irrégulière d’un lot au cours de locations successives, de la date de la première location, alors que celui-ci court au jour où le syndicat des copropriétaires a connaissance de la location, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 19-12.908

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