Groupements fonciers viticoles : un statut fiscal à part !

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Ils permettent de devenir copropriétaire d’un vignoble avec des allègements à l’ISF et sur la transmission. Mais bien entendu, ces placements ne sont pas sans risque…

Reuters

GFV. Cette abréviation devient de plus en plus à la mode dans le monde des placements. Autrefois réservés à des clients aisés, les groupements fonciers viticoles tendent en effet à se démocratiser. Alors qu’il fallait auparavant débourser plus de 20.000 euros, certaines structures proposent désormais d’acquérir des parts dès 5.000 euros.

Mais que sont au juste les GFV ? Dérivés des groupements fonciers agricoles (GFA), les GFV permettent à des particuliers de devenir copropriétaires de vignobles, via l’acquisition de parts. Les investisseurs deviennent alors détenteurs du foncier, l’exploitation étant confiée à un viticulteur via un bail long (une condition à l’octroi des avantages fiscaux).

Les parts peuvent donner droit au versement annuel d’un loyer financier. Et la plupart du temps, elles permettent surtout de recevoir une dotation annuelle en bouteilles de vin.

Reste que pour nombre d’investisseurs, l’intérêt est ailleurs car les GFV ont aussi l’avantage d’offrir un cadre fiscal attractif.

Allègement des transmissions

Lors d’une succession ou d’une donation, les parts de GFV bénéficient d’une exonération partielle. 75% de la transmission est exonérée jusqu’à 101.897 euros. Au-delà, l’allègement est de 50%.

Deux conditions sont tout de même à respecter. Le donateur (celui qui donne) doit détenir les parts depuis 2 ans et le donataire (celui qui reçoit) doit les conserver 5 ans.

Allègement de l’ISF

Les GFV permettent également d’alléger son ISF. Les exonérations sont ici les mêmes que pour les transmissions. Ainsi, jusqu’à 101.897 euros, 75% de l’investissement échappe à l’ISF. Ensuite, le rabais passe à 50%.

Impôt sur le revenu

Comme pour un investissement immobilier classique, les revenus annuels sont imposables en tant que revenus fonciers. S’il a moins de 15.000 euros de revenus fonciers par an, le contribuable peut être imposé selon le régime du micro-foncier. Il bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 30% sur ses revenus, soumis ensuite à l’impôt (au barème) et aux prélèvements sociaux (15,5%).

S’il supporte de lourdes charges, notamment d’intérêt en cas d’achat à crédit, l’investisseur peut aussi opter pour le régime réel. Il déduit alors ses charges réelles et n’est imposé que sur son revenu net.

Plus-values

A la sortie, c’est le cadre des plus-values immobilières qui s’applique. Autrement dit, le gain net est imposé à 19% (plus 15,5% de prélèvements). Mais des abattements sont accordés en fonction de la durée de détention. La plus-value est ainsi exonérée après 30 ans.

Il est à noter que la plus-value échappe aussi à l’impôt lorsque le montant de la vente ne dépasse pas 15.000 euros.

Facteurs de risque

Si les GFV offrent un cadre fiscal intéressant à l’ISF et sur les transmissions, ils demeurent en revanche des placements soumis à un certain niveau de risque.

Bien entendu, le capital n’est pas garanti et la liquidité des parts étant faible, la revente n’est pas toujours aisée.

Enfin, l’investisseur ne doit pas oublier que la valeur de ses parts n’est pas assise sur la production de l’exploitant mais sur le foncier. Miser sur les GFV revient donc à prendre un pari sur l’évolution du prix des terres.

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