Plus-values immobilières : le point sur quelques idées reçues

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Nicolas Minard, dirigeant de I.C.E. Finance et formateur à l’Aurep

ICE Finance

Entre flat tax et prélèvement à la source, les contribuables ont souvent du mal à s’y retrouver concernant l’impôt sur la plus-value lors de la cession de biens immobiliers. Ce thème est l’un des plus fréquemment évoqués par mes clients. Je propose donc de battre en brèche certaines idées reçues en ce domaine.

Idée reçue n°1 : la vente de la résidence principale est systématiquement exonérée d’impôt sur la plus-value.

La plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée.

Attention cependant, Il doit s'agir de votre résidence principale habituelle et effective : c'est à dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année ; ainsi, l'utilisation temporaire d'un logement, notamment juste avant sa vente, ne vous permettra pas de bénéficier de l'exonération.

Il doit également s'agir de votre résidence principale au jour de la cession ; cependant, si vous avez déjà quitté le logement au jour de la vente, vous pouvez tout de même bénéficier de l'exonération à condition que vous l'ayez occupé jusqu'au jour de sa mise en vente et que la vente intervienne dans un délai normal (en principe un an).

Idée reçue n°2 : la vente d’un logement autre que la résidence principale est systématiquement imposée.

Non pas systématiquement. S’il s’agit notamment de la première cession d’un logement (donné en location par exemple) et que le contribuable procède à un remploi dans l’acquisition de sa résidence principale, il peut être exonéré de l’impôt de plus-value (à condition de ne pas être propriétaire de sa résidence principale et que le remploi ait lieu dans les 24 mois suivants la cession).

Si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.

Par exemple, si un logement est cédé pour un prix de 200.000 euros avec une plus-value égale à 100.000 euros et que le cédant destine un montant de 150.000 euros à l'acquisition de sa future résidence principale, soit 75 % du prix de cession, alors la plus-value exonérée est donc égale à 75 % de 100.000 euros, soit 75.000 euros, et la plus-value imposable à 25.000 euros.

Idée reçue n°3 : l’impôt sur la plus-value immobilière est à présent soumis à la « flat tax » à 30 %

Faux, il s’agit d’un impôt au proportionnel de 19 %, auquel s’additionne les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Lorsque la plus-value est supérieure à 50.000 euros, il est appliqué également une surtaxe d’environ 2 %. Le calcul de la plus-value bénéficie d’un abattement en fonction de la durée de détention. Au titre de l'impôt sur le revenu, il est de 6% de la 5ème jusqu'à la 21ème année puis de 4% pour la 22ème année de détention révolue.

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans.

Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement est de :

- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;

- 1,60 % pour la 22ème année de détention

- 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème .

L'exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 30 ans.

Un appartement acquis le 1er juin 2003 et vendu en juillet 2018, a par exemple bénéficié par d'un abattement de 60 % au titre de l'impôt sur le revenu (6 % x 10) et de 16,5 % au titre des prélèvements sociaux (1,65 % x 10).

Idée reçue n°4 : il est possible de déduire de la plus-value, les travaux réalisés sur un immeuble donnée en location nue.

Tout d’abord précisons que les modalités de détermination de la plus-value sont identiques, que l’immeuble soit vendu nu ou occupé.

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Le prix de cession à prendre en compte est celui mentionné dans l'acte après déduction de certains frais supportés lors de la cession.

Le prix d'acquisition est le prix effectivement payé (ou la valeur vénale d'un bien acquis par donation ou succession) tel que stipulé dans l'acte.

Il peut être majoré de certains frais, à condition de pouvoir les justifier :

-les frais d'acquisition, ou les droits de succession ou de donation (seulement s’ils ont étés payés par le donataire…)

-les dépenses de construction, reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration mai seulement dans le cas où vous ne les avez pas déjà déduites de votre revenu foncier.

On ne peut pas déduire deux fois !

Idée reçue n°5 : Je ne peux déduire un forfait de 15 % du prix d’achat que si j’ai effectivement réalisé des travaux

Faux. Le forfait de 15% peut s’appliquer même en l’absence de travaux. Il peut également intéresser les propriétaires qui ont fait des travaux pour un montant inférieur ou qui ne disposent plus des justificatifs. Attention toutefois, il ne concerne que les biens détenus depuis plus de 5 ans.

Idée reçue n°6 : si je détiens ma résidence principale dans une SCI à l’impôt sur le revenu, je perds le bénéficie de l’exonération au titre de la résidence principale.

C’est faux. Tout d’abord précisons que l’administration fiscale souhaite qu’il n’y ait pas de différence de traitement fiscale entre un contribuable qui détient un bien en direct ou au travers d’une SCI (sauf si celle-ci a optée pour l’impôt pour les sociétés)

Le régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers s'applique donc aux cessions d'immeubles réalisées occasionnellement par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI). La plus-value est imposable au nom de chaque associé présent à la date de la cession de l'immeuble au prorata de ses droits sociaux, dans les mêmes conditions que s’il était propriétaire de l’immeuble

Les exonérations sont en principe applicables aux plus-values réalisées par l’intermédiaire d’une SCI.

Lorsqu'un logement est mis, en droit ou en fait, à la disposition gratuite d'un associé à titre de résidence principale, ce dernier peut bénéficier, en cas de cession de l'immeuble par la société, de l'exonération de la résidence principale au prorata de sa participation.

Idée reçue n°7 : en cas de moins-value, il est possible de la reporter sur une plus-value future.

Lorsqu’une cession immobilière dégage une moins-value, celle-ci n’est jamais imputable sur les plus-values de même nature. C’est une différence majeure par rapport à l’imposition des plus-values de valeurs mobilières.

La moins-value n’est également pas imputable sur le revenu global à la différence des déficits fonciers.

Idée reçue n°8 : l’impôt sur la plus-value est dû dès le premier euro.

Faux. La plus-value réalisée à l'occasion d'une cession d'un montant inférieur ou égal à 15.000 euros est totalement exonérée.

Dans le cas de la vente d’un bien détenu en indivision, ce seuil de 15.000 euros est calculé en fonction de chaque quote-part et non sur le prix global de la cession. Vous n'êtes donc pas taxé si la vente de votre quote-part est inférieure à 15.000 euros, même si le prix de cession global est supérieur à ce seuil.

En résumé

Nous venons de voir que les principes souffrent de nombreuses exceptions, souvent profitables aux contribuables, ne boudons donc pas notre plaisir.

Malgré un relèvement de la fiscalité globale sur l’immobilier depuis l’arrivée du nouveau gouvernement en 2017, force est de constater que lorsque vous investissez « passivement » dans un bien immobilier, au bout de 30 ans vous êtes exonérés totalement d’impôt de plus-value…

Ce n’est par exemple pas le cas d’un chef d’entreprise. Celui-ci n’est jamais exonéré totalement d’impôt sur la plus-value lors de la cession des parts ou actions de son entreprise…

Nicolas Minard

Le CV de Nicolas Minard

Dirigeant, I.C.E. Finance

Nicolas Minard est conseiller en gestion de patrimoine indépendant au sud de Limoges et formateur en gestion de patrimoine au sein de l'Aurep (Clermont-Ferrand). Doté d’une expérience bancaire de 16 ans au sein d’un grand groupe régional, il est double diplômé en gestion de patrimoine et ingénierie patrimoniale du chef d’entreprise auprès de l’université de Clermont-Ferrand. Il est spécialisé dans le conseil en stratégie patrimoniale et dans le courtage en financement pour une clientèle internationale.

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