ISF : « quelle valorisation retenir pour sa résidence principale ? »

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Sybille de Montgolfier, ingénieur patrimonial chez SwissLife Banque Privée

Swiss Life BP

A quelques semaines du délai de dépôt de la déclaration de l’impôt de solidarité sur la fortune 2015, nombre de contribuables s’interrogent sur la valorisation à retenir pour leur résidence principale.

En matière d’ISF, un bien immobilier doit être évalué à sa valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition. Il convient donc de retenir le prix de cession potentiel du bien sur le marché immobilier, déterminé en fonction de l'offre et de la demande.

Pour déterminer la base taxable à l’ISF, la valeur de la résidence principale bénéficie d’un abattement fiscal spécifique. En effet, l’article 885 S du CGI précise qu’« un abattement de 30% est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ».

Ce texte de loi ne précise pas que la propriété du bien doit nécessairement être en détention directe.

Cela reviendrait à méconnaître la réalité des situations de détention des résidences principales, qui pour une part non négligeable sont aujourd’hui détenues au travers de sociétés civiles immobilières (SCI), souvent constituées comme un outil de transmission.

C’est notamment le cas d’une résidence secondaire détenue au travers d’une SCI par des contribuables – la nue-propriété des parts étant donnée à leurs enfants afin d’amorcer la transmission du bien – qui décident, une fois en retraite, de faire de ce bien immobilier leur nouvelle résidence principale.

Un arrêt récent de la Cour d’Appel de Pau (arrêt du 28 février 2014) a refusé l’application de cet abattement de 30% à une résidence principale détenue par l’intermédiaire d’une SCI. Cette décision confirme la position de l’administration fiscale (BOFiP).

Les contribuables concernés ont donc tenté de contourner cet obstacle en appliquant une décote de 20% à la valeur des parts sociales déclarée à l’ISF. Là encore, la Cour d’appel a été catégorique et a écarté l’application d’une telle décote au motif que la dépréciation de la valeur des parts sociales en raison de l’occupation du bien n’était pas démontrée.

Cette lecture extensive du texte de loi est restrictive et pénalise le contribuable. On peut s’interroger sur sa conformité par rapport à l’esprit du législateur.

Resserrant encore les mailles du filet, pour écarter les tentations d’extension hardies de la notion de résidence principale, Bercy a précisé – dans une réponse ministérielle du 7 avril dernier – que la  résidence principale désigne la résidence habituelle et effective du propriétaire, autrement dit celle où il réside habituellement pendant la majeure partie de l’année, c’est-à-dire plus de six mois par an.

La résidence principale serait-elle la nouvelle cible de l’administration fiscale ?

Sybille de Montgolfier

Le parcours de Sybille de Montgolfier

Ingénieur patrimonial, SwissLife Banque Privée

Ingénieur patrimonial chez SwissLife Banque Privée depuis 2013, Sybille de Montgolfier commence sa carrière en 1996 chez A2PF (Audit Patrimonial et Planification Financière) avant de rejoindre le Crédit Lyonnais Banque Privée en 2003. De 2004 à 2013, elle occupe un poste d'ingénieur patrimonial chez Meeschaert Gestion Privée.

Commentaires (1)
  • dadourun
    dadourunposté le 16.05.2015 à 14:51

    SI les sommes récupéres servaient au développement du pays, on pourrait faire contre "mauvaise fortune, bon coeur". Mais il y a tant à faire pour tant de MONDES.