« Comment réduire la fiscalité de ses revenus fonciers ? »

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Tribune de Christope Decaix, Associé fondateur du cabinet 2B Patrimoine.

2BPatrimoine

L’investissement dans la pierre est, en France, un investissement prisé qui permet de se constituer un patrimoine, de se générer un revenu complémentaire tout en protégeant ses proches grâce au montage financier souvent mis en place pour l’acquisition d’un patrimoine immobilier.

Mais qui dit revenus fonciers dit application d’une fiscalité peu avantageuse. L’imposition des revenus fonciers peut représenter un montant qui ne laisse pas de marbre, en fonction de votre tranche marginale d’imposition. En effet, sur vos revenus fonciers s’applique votre tranche marginale d’imposition à laquelle s’ajoute la CSG CRDS (17,2%). Et à ce titre il faut se poser une question : comment réduire ses impôts ?

Charges déductibles

En l’occurrence, l’idée est ici de voir comment il vous est possible de vous générer des charges pouvant même vous dégager un déficit foncier imputable le cas échéant sur votre revenu imposable dans la limite de 10.700 €, à condition d’être fiscalement dans le cadre de revenus fonciers au régime réel bien sûr. Parmi les moyens permettant de pouvoir déclarer des charges supplémentaires, nous allons ici aborder 3 solutions qu’un propriétaire foncier peut utiliser.

La solution classique, c’est de réaliser des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration dans votre logement dans le but d’en faciliter sa mise en location. Cette dépense vient s’ajouter à vos charges classiques déductibles sur votre imprimé fiscal 2044 à remplir au titre de vos revenus fonciers. Si le montant de vos travaux est important, pas de panique, celui-ci est reportable sur vos revenus fonciers sur 10 ans.

A côté de cela, si votre capacité d’endettement vous le permet, vous avez la possibilité de réaliser deux types d’opération pour vous générer un déficit foncier, soit en investissant dans une opération immobilière de déficit foncier soit en acquérant un bien en nue-propriété.

Déficit foncier

Acquérir un bien dans une opération immobilière de déficit foncier revient à acheter un logement situé dans un immeuble existant dans lequel de gros travaux sont rendus nécessaire pour mettre en location le bien en question. Des opérateurs immobiliers se sont spécialisés dans ce domaine, ce qui permet d’acquérir un bien sans avoir à se soucier des travaux et du suivi de ces derniers. Dans le cadre de cette opération que vous aurez financée, les intérêts d’emprunt viennent s’ajouter à vos charges et vous permettent ainsi d’augmenter votre volume de déficit foncier. Cette opération peut se réaliser également dans le cadre de la souscription de parts de SCPI ce qui permet aux investisseurs de diversifier un maximum leur investissement, puisqu’une SCPI investit elle-même sur plusieurs biens.

Nue-propriété

Autre solution que nous souhaitons mettre en avant : l’investissement dans un logement que vous pourriez acquérir en nue-propriété. Dans ce cadre, votre investissement constitue une opération purement patrimoniale, vous achetez un bien sur 15 ou 18 ans en nue-propriété. Pendant toute cette période, vous ne touchez aucun revenu qui sont perçus par un bailleur social et à terme vous récupérerez la pleine propriété du bien à sa valeur au moment de l’extinction de l’usufruit et vous percevrez à partir de ce moment-là le revenu locatif. Pendant ce temps vous aurez déduit de vos revenus fonciers les intérêts d’emprunt de votre crédit finançant votre nue-propriété.

Autres réflexions

On peut voir ainsi qu’il est envisageable pour un propriétaire ayant des revenus fonciers de limiter l’impact fiscal sur cette catégorie de revenus et pour ouvrir une réflexion plusieurs questions peuvent se poser. Ne peut-il pas être plus intéressant parfois d’appliquer l’impôt sur les sociétés sur ses revenus locatifs dans une SCI ou n’est-il pas plus opportun de changer le mode de gestion de vos biens en passant de la location nue à la location meublée ? En fonction de vos objectifs et de vos souhaits, l’une ou l’autre de ses orientations pourraient peut-être vous convenir.

Christophe Decaix

Le parcours de Christophe Decaix

Associé Fondateur, 2B Patrimoine

Christophe Decaix, juriste de formation et titulaire d'un DEA en Droit des Affaires, a travaillé dans le courtage d'assurance en qualité de chargé de grands comptes industriels durant 15 années. Il obtient un Master 2 Ingénierie du Patrimoine de l’Université de Toulouse I en 2007. Il fonde alors 2B Patrimoine, cabinet de conseil en gestion de patrimoine, afin d’apporter à ses clients un conseil de proximité et personnalisé.

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