Transmission de la nue-propriété : attention à la plus-value à la sortie !

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En cas de cession après le décès de l’usufruitier, c’est la valeur de la nue-propriété qui est retenue comme prix d’acquisition. Seul l’immobilier bénéficie d’une tolérance et donc d’un cadre plus favorable. Explications…

Reuters

Donner la nue-propriété d’un bien et en conserver l’usufruit. Cette stratégie de démembrement est souvent utilisée par les familles en matière de transmission. Il est vrai qu’elle a de nombreux avantages.

Le donateur peut anticiper la transmission de son patrimoine sans se priver de l’usage ou des revenus du bien transmis. Ce type de démembrement a aussi un intérêt fiscal dans la mesure où la base des droits de transmission est uniquement constituée de la valeur de la nue-propriété (toujours inférieure à la valeur en pleine propriété).

Petit rappel

Mr X, âgé de 65 ans, souhaite donner à son fils la nue-propriété d’un bien valant 100. Compte tenu du barème en vigueur, la valeur de cette nue-propriété sera égale à 60% de la valeur du bien en pleine propriété, soit 60 dans notre exemple. Les droits éventuellement dus pour la transmission seront calculés sur une assiette de 60, et non de 100.

Au décès de Mr X, son fils deviendra plein propriétaire du bien et ne subira aucune taxation supplémentaire conformément aux dispositions prévues à l’article 1133 du code général des impôts.

Ainsi, le fils ne sera devenu propriétaire du bien qu’en deux temps, mais avec une assiette de taxation réduite. Bercy vient de surcroît de préciser que ces schémas ne constituent pas un abus de droit fiscal.

Rester vigilant

Il convient toutefois d’être vigilant avec ces montages. D’abord parce qu’ils imposent une « cohabitation patrimoniale » entre l’usufruitier et le nu-propriétaire durant le démembrement. Ensuite parce qu’ils peuvent être source de mauvaises surprises en cas de cession ultérieure. La question de la plus-value éventuelle est en effet à regarder de près, notamment lorsque le nu-propriétaire devient plein propriétaire par extinction de l’usufruit (décès de l’usufruitier).

Calcul de la plus-value

Dans le cas d’une transmission en pleine propriété, le calcul de la plus-value en cas de revente est assez simple à effectuer. Si le bien vaut 100 au moment où il est transmis et 150 lorsqu’il est revendu, le bénéficiaire de la donation sera taxé sur 50 de plus-value.

Avec un démembrement, il convient de distinguer la valeur d’acquisition (c'est-à-dire le prix de revient) de chacun des deux droits : l’usufruit et la nue-propriété

Le cas des biens immobiliers

Dans le cas de biens immobiliers, comme le précise le BOFiP, « il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant ».

Autrement dit, le calcul est le même qu’avec une transmission en pleine propriété. On retient comme valeur d’achat, la valeur en pleine propriété au jour de la transmission.

Dans notre exemple de donation démembrée d’un bien valant 100 avec une nue-propriété évaluée à 60, le prix de revient retenu sera de 100 en cas de revente du bien après le décès de Mr X. Si le montant de la transaction est de 150, son fils sera taxé sur 50 de plus-value.

Il convient toutefois de souligner que ce calcul constitue une tolérance et ne correspond en rien à la règle générale.

Cas des titres

Pour l’administration, le prix d’acquisition de l’usufruit est nul lorsque ce dernier est acquis par extinction. Et contrairement aux biens immobiliers, les titres ne bénéficient d’aucune dérogation.

En cas de cession de titres, « le prix d’acquisition à retenir est celui de la nue-propriété ou sa valeur vénale retenue lors de la transmission à titre gratuit », a déjà commenté l’administration.

Plus concrètement, si dans notre exemple précédent les actifs transmis par Mr X à son fils sont des titres et non de l’immobilier, le prix de revient sera de seulement 60, faisant grimper la plus-value taxable à 90.

En résumé

Si le démembrement a de nombreux avantage lors de la transmission, il faut garder à l’esprit qu’il peut dans certains cas alourdir la taxation en cas de revente ultérieure de l’actif. Il existe en tout cas une véritable inégalité de traitement selon la nature des actifs transmis (immobilier ou titres).

Il est donc important d’envisager tous les scénarios possibles en amont d’autant que la règle fiscale peut être différente selon la manière dont est obtenu l’usufruit. Si après avoir donné la nue-propriété à son fils Mr X lui transmet également l’usufruit, le prix de revient en cas de revente ultérieure sera égal à la somme de la valeur de la nue-propriété et de la valeur de l’usufruit.

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