Le seul redevable de cet impôt au regard du fisc est le propriétaire au premier janvier. Mais généralement, l’acte de vente prévoit une clé de répartition.
Si je vends un bien immobilier en septembre, dois-je payer la taxe foncière pour l'ensemble de l'année ? La réponse est oui. Le fisc ne reconnaît qu'un seul redevable : le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition. Peu importe donc que le bien ait été vendu en cours d'année.
La pratique du prorata temporis
Dans la pratique, vendeurs et acquéreurs ont toutefois pour habitude de tenir compte du changement de propriétaire. En général, compromis et actes de vente comportent une clause de répartition du montant de la taxe foncière au prorata temporis.
Par exemple, pour un bien vendu le 1er septembre, il est d'usage d'affecter 66,7% de la taxe au vendeur (8 mois sur 12) et 33,3% à l'acquéreur (4 mois sur 12). Afin d'éviter les régularisations a posteriori, l'indemnisation se fait au moment de la vente. Sur la base de la taxe de l'année précédente, l'acheteur fait un chèque au vendeur correspondant au montant de sa quote-part. Ainsi, le vendeur récupère en amont une partie de la taxe foncière qu'il devra régler en fin d'année.
Comme le rappelle l'administration, ce type d'accord est d'ordre privé. Il n'est donc en rien rendu obligatoire par le fisc et peut en théorie faire l'objet d'une négociation.
Une indemnisation approximative
La répartition de la taxe se faisant sur la base de l'année précédente, elle ne protège pas le vendeur contre une éventuelle augmentation de la taxe foncière.
Dans le cas du propriétaire d'une maison ayant payé 1.000 € de taxe foncière en 2023 et ayant vendu son bien fin juin 2024, selon la clause habituelle, l'acquéreur aura réglé l'équivalent de 6 mois de taxe foncière au vendeur (500 €) qui acquittera le montant total en octobre. Il n'empêche que si la taxe foncière de cette maison passe subitement à 1.231 €, ce qui pourra arriver cette année à Nice avec la hausse de 19,2% du taux de taxe foncière auquel il faut ajouter la revalorisation annuelle de 3,9% des valeurs locatives (+23,1% au total), le vendeur devra payer 731 € au lieu de 500 € si son montant n'avait pas augmenté.
Régularisation à posteriori
Il est toujours possible de prévoir dans l'acte de vente une régularisation à posteriori si l'on anticipe une forte hausse de la taxe d'une année sur l'autre, notamment à la suite de travaux modifiant significativement la valeur locative du bien et donc sa base d'imposition.
Et pour la taxe d'habitation ?
La taxe d'habitation, toujours en vigueur pour les résidences secondaires, obéit elle aussi à la règle du premier janvier. C'est l'occupant des lieux en début d'année qui est redevable de la taxe. En cas de vente en cours d'année, il n'y a en revanche pas de négociation possible entre vendeur et acquéreur pour la taxe d'habitation. A noter que la taxe d'habitation d'un logement en vente n'est pas due si celui-ci n'est pas occupé au 1er janvier.
