Déclaration d'IFI : quels sont les points d'attention ?

Pratique Fiche Pratique 0

Tout ce qu'il faut savoir l'impôt sur la fortune immobilière, dont la campagne de déclaration 2020 vient de démarrer.

Reuters

La campagne de déclaration de l’IFI 2020 a commencé, le 20 avril, en même temps que la déclaration d’impôts sur le revenu. La procédure évolue peu d'une année sur l'autre, de même que les éléments à déclarer. Mais le successeur de l'ISF depuis 2018 n'est pas sans subtilités, parfois affinées par l'administration fiscale. Quel est le champ d’application de l'IFI ? Quels sont les points d’attention ? Eléments de réponse.

Quel patrimoine visé ?

L’IFI taxe en principe le patrimoine immobilier privé, valorisé au-delà de 1,3 million d’euros au 1er janvier de chaque année. L’immobilier direct ou indirect, comme les parts de SCI et la pierre-papier (SCPI, OPCI), est concerné, pour la fraction correspondante en biens immobiliers détenue par ces sociétés. Dans les contrats d’assurance-vie, le sous-jacent immobilier dans les unités de compte est lui aussi compris. En revanche, en sont exclus les immeubles utilisés pour l’activité professionnelle, les bois et forêts sous engagement d'exploitation ou à usage professionnel, les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d'exploitation), et les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel.

Le cas de la résidence principale

La résidence principale fait l’objet d’un abattement d’IFI, à hauteur de 30 %. Mais attention, « une récente décision du Conseil Constitutionnel relative à l’ISF ,mais qui trouvera très certainement application pour l’IFI, a clarifié le cas de la détention indirecte, via une SCI : il n’est pas possible de retenir l’abattement de 30 % », souligne Marion Capèle, directeur du pôle solutions patrimoniales chez Natixis Wealth Management. Contrairement à une société immobilière de copropriété au sens de l’article 1655 ter du CGI, « qui est considérée comme translucide. « Invisible » fiscalement, l’administration l’analyse comme une détention en direct », ajoute la responsable.

Démembrement de propriété

Dans le cas d’un démembrement de propriété, les choses ont évolué par rapport à l’ISF. En effet, l’IFI distingue le régime de l’usufruit légal à celui de l’usufruit conventionnel. « Pour l’ensemble des usufruits légaux, c’est-à-dire les usufruits nés du choix du conjoint survivant réalisé lors du décès de son conjoint, la taxation est repartie entre usufruitier et nu-propriétaire sur la base de l’article 669 du CGI, alors que pour les usufruits conventionnels, résultant d’une donation, par exemple, seul l’usufruitier est taxé sur la base de la pleine propriété du bien », précise Marion Capèle.

Détention via une société

Globalement, la vigilance est de mise en cas de détention par une ou plusieurs sociétés, voire par le biais d’une holding animatrice. « Dès que le bien est détenu pas une société, les choses se compliquent. Il s’agit de porter attention à bon nombre de points : est-ce que le bien est utilisé par la structure pour exercer son activité ? Quid en cas de groupe de sociétés ? », souligne Marion Capèle. La réponse doit alors être apportée au cas par cas, et il peut être utile de s'entourer d'un professionnel.

Dettes déductibles

Comme du temps de l’ISF, il est possible de déduire les dettes afférentes à l’immobilier. Mais attention, tout le passif n’est pas forcément déductible ! Il s’agit d’indiquer tout ce qui est relatif à l’immobilier : les dépenses de travaux d’amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement, les charges de copropriété, les emprunts immobiliers, mais aussi la taxe foncière, la taxe sur les logements vacants, de même que l’IFI théorique. En principe, « une dette servant à financer une dépense affectée à un actif totalement exonéré ou non imposable n'est donc jamais déductible », selon la doctrine de l’administration fiscale. « Sur ce point, l’emprunt sur la résidence principale n’est déductible qu’à hauteur de 70 % de la valeur du bien. En revanche, ne sont pris en compte ni la taxe d’habitation due pour le bien occupé, ni l’impôt sur le revenu, ni les prélèvements sociaux », souligne Marion Capèle.

Plafond

Par ailleurs, la possibilité de déduire le passif est plafonnée : lorsque la valeur vénale du patrimoine imposable est supérieure à 5 millions d'euros et que le montant total des dettes admises en déduction au titre d'une même année d'imposition excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n'est déductible qu'à hauteur de 50 % de l’excédent.

Commentaires (1)
  • SCIRHAK
    SCIRHAKposté le 02.05.2020 à 08:32

    Ce matin j'ai reçu un courriel daté du 1er mai.......de Mr Darmanin
    Eh oui, il travaille un 1er Mai ?
    Il me signale l'ouverture du site pour déclarer ses Impôts .......très réactifs car cela a été fait le 20 avril 2020 et depuis ai fini ma déclaration !!!!!

    Donc les membres du gouvernement sont confinés, à tel point sur l'information en temps réel????

    Bon, si j'étais président, je mettrai Picsou aux finances

Impôts
Actu0

Déclaration de revenus : ne négligez pas la case « 2OP » !

Retour sur cette case optionnelle qui peut être cochée par les contribuables opposés à ce que leurs revenus du patrimoine de 2019 soient imposés au PFU. Selon Bercy, 8 millions de foyers fiscaux auraient eu intérêt à la cocher l’an dernier...

Lire la suite