Actions vs immobilier : le match de la pression fiscale

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Les gains issus de l’immobilier sont-ils plus taxés que ceux obtenus grâce à des actions ? Réponse avec notre comparatif.

Boursier.com

Impôt au barème ou forfaitaire, abattements en fonction de la durée de détention… Qu’il s’agisse d’actions ou d’immobilier, le cadre fiscal actuel n’aide pas y voir clair au premier coup d’œil. L’Argent & Vous a donc décidé de comparer les taux de taxation de l’immobilier et des actions. Pour répondre, il convient déjà de distinguer les revenus et les plus-values, les règles n’étant pas les mêmes dans les deux cas.

Revenus

Sur le plan des revenus, les actions génèrent des dividendes. Ils sont taxés aux prélèvements sociaux à 15,5% et à l’impôt au barème après un abattement de 40% (pour éviter une double taxation avec l’entreprise qui le verse). En tenant compte de la CSG déductible, un contribuable de la tranche à 30% subit donc une pression fiscale de 31,97% sur ses dividendes.

Côté immobilier, les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements et à l’impôt au barème. Ainsi pour un contribuable de la même tranche imposé au réel, les revenus nets de charges sont taxés à 43,97%.

Avantage donc ici aux actions. Notons également que du fait de l’abattement cet avantage se retrouve également dans les autres tranches d’imposition.

Pression fiscale sur les dividendes et les revenus fonciers
L'Argent & Vous
DividendesRevenus fonciers
TMI 14%TMI 30%TMI 41%TMI 14%TMI 30%TMI 41%
23,19%31,97%38,01%28,79%43,97%54,41%

Principes d’imposition des plus-values

Pour les gains issus de l’achat/revente, les règles diffèrent. Les actions sont soumises aux prélèvements à 15,5% et à l’impôt au barème. L’impôt tient compte d’abattements selon la durée de détention (50% au-delà de 2 ans et 65% au-delà de 8 ans).

Ainsi, dans la tranche à 30%, la pression fiscale varie dans le temps de 43,97% (moins de 2 ans) jusqu’à 24,47% (plus de 8 ans), en passant par 28,97% (de 2 à 8 ans).

Pour l’immobilier, l’imposition est forfaitaire : 15,5% de prélèvements et 19% d’impôt, soit 34,5% au total. Il faut toutefois compter avec des abattements au titre de l’impôt mais aussi au titre des prélèvements. Ces abattements ont même l’avantage d’annuler la taxation après 30 ans. La pression fiscale varie ainsi de 34,5% à 0%.

Comparaison de la taxation des plus-values

A première vue, la fiscalité appliquée aux plus-values immobilières semble donc plus avantageuse pour les contribuables de la tranche à 30%. C’est le cas la plupart du temps (avant 2 ans et après 13 ans de détention). Mais du fait du rythme d’octroi des différents abattements, les plus-values sur action sont tout de même un peu moins taxées que les plus-values immobilières entre la 2ème et la 13ème année.

Soulignons également que la tranche d’imposition à ici son importance. Pour les foyers de la tranche à 14%, les plus-values sur actions sont moins taxées en-deçà de 15 ans de détention. La fiscalité des plus-values immobilière ne devient plus intéressante qu’après ce cap.

En revanche, du fait du taux forfaitaire appliqué à l’immobilier, le cadre des plus-values immobilière est plus rapidement avantageux pour les hautes tranches (41% et 45%).

Exemples de taxation des plus-values selon la durée de détention
L'Argent & Vous
ActionsImmobilier
TMI 14%TMI 30%TMI 41%Taxation forfaitaire
Moins de 2 ans28,79%43,97%54,41%34,5%
5 ans21,79%28,97%33,91%34,5%
10 ans19,69%24,47%27,76%27,52%
15 ans19,69%24,47%27,76%20,54%
20 ans19,69%24,47%27,76%13,56%
25 ans19,69%24,47%27,76%6,98%
30 ans19,69%24,47%27,76%0%
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