Actions vs immobilier : le match de la pression fiscale

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Les gains issus de l’immobilier sont-ils plus taxés que ceux obtenus grâce à des actions ? Réponse avec notre comparatif.

Reuters

Impôt au barème ou forfaitaire, abattements en fonction de la durée de détention… Qu’il s’agisse d’actions ou d’immobilier, le cadre fiscal n’aide pas y voir clair au premier coup d’œil, d’autant que la réforme fiscale de 2018 a changé la donne. L’Argent & Vous a donc décidé de comparer les taux de taxation de l’immobilier et des actions. Pour répondre, il convient déjà de distinguer les revenus et les plus-values, les règles n’étant pas les mêmes dans les deux cas.

Revenus

Sur le plan des revenus, les actions génèrent des dividendes. Le contribuable a ici le choix de la taxation : le barème (avec un abattement de 40% sur l’impôt) ou le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%. En retenant l’option la plus économique, la taxation est de 24,65% pour un foyer imposé dans la tranche à 14% et de 30% (PFU) pour les tranches supérieures.

Côté immobilier, les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements à 17,2% et à l’impôt au barème. Ainsi pour un contribuable imposé au réel, les revenus nets de charges subissent une pression fiscale de 30,25% au minimum.

Avantage donc ici aux actions, comme le montre le tableau ci-dessous.

Pression fiscale sur les dividendes et les revenus fonciers
*Option la plus avantageuse, L'Argent & Vous
Dividendes*Revenus fonciers
TMI 14%TMI 30%TMI 41%TMI 14%TMI 30%TMI 41%
24,65%30%30%30,25%45,16%55,41%

Principes d’imposition des plus-values

Pour les gains issus de l’achat/revente, les règles diffèrent. Certaines plus-values sur actions peuvent encore être taxées au barème avec des abattements pour durée de détention. Mais pour les titres acquis depuis cette année, le PFU est devenu la règle et s’avère d’ailleurs bien souvent plus avantageux que l’ancienne règle. La pression fiscale est donc ici de 30%.

Pour l’immobilier, l’imposition est aussi forfaitaire mais avec des taux différents : 17,2% de prélèvements sociaux et 19% d’impôt, soit un total de 36,2%. Il faut toutefois compter avec des abattements au titre de l’impôt mais aussi au titre des prélèvements. Ces abattements ont même l’avantage d’annuler la taxation après 30 ans. La pression fiscale varie ainsi de 36,2% à 0%.

Comparaison de la taxation des plus-values

La tranche d’imposition du contribuable n’a ici aucune importance. C’est en revanche la durée de détention qui fait la différence.

En deçà de 10 ans, la pression fiscale sur les plus-values immobilières est supérieure à 30%. Elle fluctue de 30,5% à 36,2%. Dans cette situation, les actions sont donc moins taxées.

En revanche, le constat s’inverse à partir de 10 ans. La taxation des actions reste ici de 30% alors que celle des plus-values immobilières diminue au fil de l’eau : de 29,08% au bout de 10 ans jusqu’à une exonération totale après 30 ans.

Taxation des plus-values selon la durée de détention
* Avec PFU,L'Argent & Vous
Actions*Immobilier
Taxation forfaitaireTaxation forfaitaire avec abattements
Moins de 9 ans30%de 30,5% à 36,2%
10 ans et plus30%De 0% à 29,08%

Impôt sur la fortune

Pour les gros patrimoines, le match se joue aussi sur le front de l’impôt sur la fortune. Avec la disparition de l’ISF, la détention d’actions n’est désormais plus taxée (sauf s’il s’agit de parts de fonds immobiliers).

L’immobilier est en revanche soumis à l’IFI. Les patrimoines immobiliers de plus de 1,3 million d’euros sont donc soumis à une ponction annuelle supplémentaire de 0,5% à 1,5% selon leur montant.

Bilan

Excepté sur les plus-values à long terme, l’immobilier apparaît globalement bien plus lourdement taxé que les actions. Du côté des revenus, le phénomène a d’ailleurs été amplifié par l’instauration du PFU. Enfin, il ne faut pas non plus oublier que l’immobilier doit aussi supporter la taxe foncière ainsi que des frais d’acquisition particulièrement lourds et essentiellement constitués de taxes.

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