Vente de la résidence principale : son occupation doit être effective pour bénéficier de l’exonération sur les plus-values

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Un récent arrêt de la cour d'appel de Versailles vient rappeler cette condition incontournable pour ne pas payer d'impôt sur la plus-value de la vente d'un bien immobilier.

Reuters

Un arrêt de la cour d’appel de Versailles rendu le 25 janvier est venu rappeler que le vendeur (ou l’associé d’une SCI ayant opéré la vente) d’un bien immobilier doit avoir occupé habituellement et effectivement ce bien pour qu’il soit considéré comme sa résidence principale. Dans le cas contraire, le vendeur ne peut pas bénéficier de l’exonération d’impôt sur la plus-value de cette vente.

La justice rappelle régulièrement cette condition face à des requérants contestant un redressement fiscal leur ayant été appliqué sur la plus-value réalisée. Si l’administration exprime un doute sur la qualité d’une résidence principale, il appartient au contribuable d’apporter la preuve « par tous moyens » de cette qualité, précisent les Finances publiques.

En l’espèce, la vente d’un immeuble, situé dans le 16e arrondissement de Paris, avait été opérée par une SCI dont la requérante était associée. Même si l’opération est réalisée par une personne morale, la personne physique ayant effectivement occupé les lieux est en droit de bénéficier de l’exonération sur la plus-value de cette vente. Celle-ci s’applique toutefois sur la seule fraction de l’immeuble effectivement occupé.

Examens des preuves

Mais la cour a considéré que les preuves apportées par la requérante étaient insuffisantes pour caractériser son occupation "habituelle et effective".

Ont notamment été examinés les relevés réels de consommation énergétique (l’échéancier de paiement n’apporte pas la preuve de la réalité de ces consommation, note la cour), les adresses mentionnées sur les relevés bancaires, ou encore les déclarations d’impôt.

La question de la durée d’occupation

La cour en a conclu que la demandeuse n'avait occupé "réellement" les lieux que pendant deux mois, concomitamment à la vente du bien. Elle a considéré que cette durée d’occupation était insuffisante pour caractériser l’immeuble comme sa résidence principale habituelle et effective.

Le Code général des impôts ne donne pas de durée minimale d’occupation avant la vente du bien pour juger du caractère de résidence principale, et le texte peut être interprété plus ou moins strictement d’une décision de justice à l’autre.

Ici, la cour de Versailles n’a sans doute pas reconnu son caractère habituel car l’occupation des lieux n’avait pas précédé la vente.

Dans un arrêt rendu l’année dernière, la cour d’appel administrative de Lyon avait reconnu cette qualité à un couple qui n’avait occupé le bien que trois mois, mais en amont de la vente.

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