Taxe foncière : et cette révision des valeurs locatives cadastrales ?

Dans un long rapport sur la gestion des taxes foncières, la Cour des comptes appelle à dresser à court terme un bilan de la révision des valeurs locatives menée en 2017 sur les locaux professionnels, afin d’en tirer des enseignements pour celle, à venir, des locaux d’habitation.

Un chantier maintes fois reporté

Ce chantier titanesque de révision des valeurs locatives des locaux d’habitation, dont on parle depuis de longues années, concerne plus de 50 millions de logements et vient d’être décalé de deux ans, de 2026 à 2028. L’enjeu est principalement de mettre à jour ces valeurs locatives cadastrales qui reposent encore à ce jour sur des paramètres représentatifs du marché locatif de 1970, partiellement actualises dans les années 1980. « La mise à jour, qui n’a jamais donné lieu à l’application de révisions générales, a majoritairement reposé sur l’application de coefficients forfaitaires », rappelle la Cour des comptes.

L’enjeu est de taille puisque ces valeurs locatives constituent la base d’imposition pour le calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Elles reflètent en théorie le loyer annuel de chaque logement s’il était loué, après application d’un abattement de 50%. Sur cette base sont donc appliqués les taux d’imposition déterminés par chaque commune ou département (voire intercommunalité dans certains cas) pour calculer le montant de la taxe foncière.

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« La révision indispensable des valeurs des locaux d’habitation devrait être préparée en donnant aux collectivités locales des outils d’analyse et de simulation pour leur permettre de mesurer l’impact sur leurs recettes de taxes foncières », recommande la Cour des comptes.

Catégories fiscales

Réviser des valeurs locatives cadastrales reste compliqué car de fortes disparités d’évaluation peuvent être observées par rapport à la situation réelle de ces logements à ce jour, ce qui peut entraîner de gros écarts dans le montant de la taxe foncière. Une partie seulement de ces bases ont été révisées au fil du temps, en fonction, entre autres, d’une déclaration de travaux ou de transactions permettant de mettre à jour la surface, la localisation, le niveau de confort ou les équipements du bien. La seule révision automatique ayant lieu chaque année est celle liée à l’inflation et s’avère d’ailleurs très coûteuse pour les propriétaires cette année (+7,1%).

Dans le détail, des catégories fiscales déterminent aussi la valeur locative cadastrale de chaque logement. Notées de 1 à 8, ces catégories vont de "Nettement somptueux" à "Aspect délabré" en fonction de la qualité de la construction, des matériaux employés, de la présence d’une ou plusieurs salles de bains… Mais plus les appartements ou les maisons sont anciennes, plus il est rare que ces notes appliquées par l'administration fiscales soient entièrement à jour.

Une hausse inéluctable ?

Bien sûr, une telle réforme risque d’entraîner de fortes hausses de la facture des propriétaires, en particulier dans le parc ancien des grandes métropoles. Le gouvernement devra donc trouver un mécanisme pour amortir de telles réévaluations.

Le rapport de la cour des comptes montre en tout cas que le produit des taxes foncières a connu une augmentation régulière au cours du temps. 32 millions de personnes physiques propriétaires étaient imposables à la taxe foncière sur le bâti en 2021, pour un montant de 34 milliards d’euros qui représente plus de la moitié des recettes fiscales directes des collectivités locales. Les taxes foncières sont désormais exclusivement perçues par le bloc communal qui est logiquement tenté d'utiliser ce levier pour équilibrer des budgets impactés par l'inflation.