En matière de transmission de biens aux enfants, la société civile immobilière revêt de nombreux avantages par rapport à une détention en direct. Explications...
Transmettre un patrimoine à ses enfants est devenu plus difficile. Depuis 2012, le montant pouvant être transféré sans taxation a été ramené de 159.325 euros à 100.000 euros (par parent et par enfant). De plus, le délai de reconstitution de cet abattement (rappel fiscal) a été porté de 10 à 15 ans.
Il existe néanmoins des pistes pour éviter une taxation inutile. En matière immobilière, la SCI en est une. Utilisée à bon escient, la société civile immobilière peut en effet présenter de nombreux avantages.
Des droits maintenus
Au travers d’une SCI, des parents peuvent transmettre la propriété d’un bien à leurs enfants, tout en conservant la main sur la gestion de ce bien. Le donateur (celui qui donne) a en effet la possibilité de rester gérant si cela est prévu dans les statuts.
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Une transmission fractionnée
En cas de donation, un bien immobilier doit être transmis dans sa totalité (sauf à opérer un démembrement). Ainsi, des contribuables peuvent se retrouver rapidement au-dessus des limites d’exonération.
Un bien de 250.000 euros donné par un couple à son enfant nécessite par exemple de régler des droits sur 50.000 euros.
Avec une SCI, la donation ne porte plus sur un bien mais sur des parts de société. Dans l’exemple ci-dessus, il est possible de ne donner que 80% des parts (soit 200.000 euros). La donation est alors exonérée et 15 ans plus tard, les parents pourront donner les 20% restants (en bénéficiant à nouveau d’une exonération).
Des dettes déductibles
Autre grand avantage de la SCI, elle permet de tenir compte de l’endettement lié au bien. Ce qui est impossible en cas de détention en direct.
Un bien de 250.000 euros détenu en direct est valorisé 250.000 en cas de donation quel que soit son mode de financement. A l’inverse, les parts de SCI s’évaluent en net. Si ce bien a été financé par un crédit et que la dette résiduelle est de 100.000 euros, les parts transmises vaudront d’un point de vue comptable et fiscal 150.000 euros. La donation sera alors exonérée si elle est faite par un couple.
Une décote applicable
Si la SCI familiale a de nombreux avantages, ses parts ont en revanche l’inconvénient de ne pas être liquides. Qui voudrait en effet acheter une fraction du capital d’une société familiale ? Le fisc peut en tenir compte en retenant une décote lors de l’évaluation des parts. Dès lors, si un bien immobilier vaut 200.000 euros, les parts de la SCI le détenant pourront par exemple n’être valorisées que 180.000 euros (-10%).
Limites du dispositif
En contrepartie de ces avantages, la SCI impose quelques formalités, notamment de tenue de comptes et de déclarations. Son coût de gestion limite donc son intérêt pour les petits patrimoines.
Un couple avec 2 enfants peut par exemple transmettre en franchise jusqu’à 400.000 euros tous les 15 ans. Dans ce cas, le recours à une SCI aurait peu d’intérêt pour un patrimoine de 420.000 euros.
Tout dépend donc de la situation. Mais généralement, la SCI est peu recommandée en-dessous de 500.000 euros.
