SCI : quel mode d'imposition choisir ?

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L'impôt sur le revenu (IR) est la norme. Chaque associé est alors imposé sur sa quote-part de bénéfice. Mais il est également possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS)

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En règle générale, la création d'une SCI répond à des objectifs patrimoniaux (gestion d'un patrimoine commun, acquisition par un couple non marié...). La fiscalité n'est donc pas le critère principal. Pour autant, il peut être utile de se pencher sur le régime d'imposition car deux solutions sont possibles.

L'impôt sur le revenu (IR)

L'IR est le régime qui s'applique par défaut aux sociétés civiles immobilières. Ainsi, la taxation porte non pas sur la société mais sur les associés. Il revient donc à chacun des associés d'intégrer sa quote-part des résultats de la SCI. Les revenus sont alors soumis au régime des revenus fonciers. Pour les contribuables imposés dans de hautes tranches, l'imposition peut se révéler lourde d'autant que ce sont les résultats qui sont imposés et non les sommes distribuées.

L'impôt sur les sociétés (IS)

Une SCI peut aussi décider d'opter pour l'IS. Dans ce cas, c'est la société elle-même qui est imposée en fonction de son résultat net fiscal. Le taux est le taux de droit commun de 33,33% mais peut descendre à 15% pour les bénéfices inférieurs à 38.120 euros. Les sommes reversées éventuellement aux associés ne sont alors plus des revenus fonciers mais des dividendes, imposés comme tels.

Avantages et inconvénients de l'IS

L'approche des deux régimes est radicalement différente. Avec l'IR, les associés peuvent déduire de nombreuses charges (intérêts, gestion, foncier...) mais pas l'amortissement du bien. En revanche, l'option pour l'IS permet d'amortir l'immeuble et donc de réduire le bénéfice imposable, rappelle un expert.

La médaille a néanmoins un revers. En cas de revente avec une SCI à l'IS, la plus-value est calculée en prenant comme base la valeur nette, c'est-à-dire le prix de revient moins les amortissements effectués. La taxation in fine est donc généralement plus lourde à l'IS.

A l'IR, les associés peuvent effectivement bénéficier des abattements pour durée de détention et obtenir une exonération au bout de 30 ans. Les amortissements étant impossible, la plus-value est de surcroît déterminée par rapport au prix d'achat.

Schématiquement, on peut donc dire que l'IS allège l'imposition pendant la durée de vie de la SCI et que l'IR réduit l'imposition à la sortie.

En résumé

Comme le note l'expert, il faut arbitrer entre la trésorerie disponible et une exonération éloignée dans le temps. Chaque cas mérite naturellement une étude précise, comparant les gains obtenus à court terme ou in fine. Mais dans l'ensemble, les spécialistes recommandent plutôt l'IR pour les projets de taille modérée sur lesquels une plus-value est envisageable. L'IS est conseillé dans les opérations plus importantes, c'est-à-dire celles pour lesquelles la fiscalité peut s'avérer lourde voire insurmontable à court terme.

Il est en tout cas essentiel de faire des simulations car l'option pour l'IS est irrévocable.

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