Revenus fonciers et travaux : que faire en 2018 et 2019 ?

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Année blanche oblige, la réalisation de travaux en 2018 aura a priori peu d’intérêt. Mais dans certaines situations, elle permettra tout de même de réaliser une belle optimisation fiscale.

Boursier.com

Du fait de l’arrivée prochaine du prélèvement à la source, les revenus fonciers encaissés cette année ne seront pas imposés. Ils seront considérés comme des revenus courants et de ce fait l’impôt afférent sera annulé via le CIMR.

A première vue, il y a donc peu d’intérêt à effectuer des travaux en 2018 dans un bien locatif. Pourquoi en effet chercher à réduire un revenu qui sera exonéré ?

Un mécanisme anti-abus

Pour éviter un report complet des travaux en 2019, les règles ont donc été aménagées selon un principe proche de celui qui a été retenu pour les cotisations d’épargne retraite. Ainsi, au titre de 2019, la déduction correspondra à la moyenne des travaux effectués en 2018 et 2019.

Un propriétaire faisant réaliser pour 10.000 euros de travaux en 2019 (et n’effectuant aucune dépense en 2018) ne déduira que 5.000 euros au titre de 2019. Si les travaux sont répartis sur 2018 et 2019 (5.000 euros chaque année), la déduction sera la même.

Pour être intégralement déductibles, les travaux de 2019 devront être opérés sur un bien nouvellement acquis ou relever d’une opération d’urgence (conservation du bien).

Une faille dans le système

En résumé, que les travaux non urgents soient effectués en 2018 et/ou en 2019, les dépenses engagées en 2018 et 2019 ne seront déductibles qu’à hauteur de 50%.

Ce sera effectivement le cas pour de nombreux propriétaires. Mais dans certaines situations, la déduction des travaux de 2018 pourra être bien supérieure… grâce au report de déficit.

Exemple

Lors de très gros travaux (dépassant largement le montant des loyers), le montant déduit pourra en effet dépasser celui des travaux.

Prenons ici l’exemple d’un contribuable encaissant 10.000 euros de revenus fonciers et prévoyant 50.000 euros de travaux.

En programmant les travaux en 2019, ce contribuable ne déduira que 25.000 euros (moyenne de 2018 et 2019).

Si en revanche les travaux sont réalisés en 2018, la déduction sera optimisée. En 2018, le propriétaire va en effet créer un déficit foncier de 40.000 euros (10.000 euros de revenus moins 50.000 euros de travaux).

Une partie de ce déficit (10.700 euros) va s’imputer sur le revenu global, ce qui ne génèrera aucun gain du fait de l’année blanche. Mais, le solde du déficit (soit 29.300 euros) pourra être reporté sur les années suivantes.

En 2019, notre propriétaire pourra déduire de ses revenus 25.000 euros de travaux (moyenne de 2018 et 2019) et bénéficiera également du report de déficit de 29.300 euros.

Ainsi, avec 50.000 euros de travaux, ce propriétaire aura pu obtenir 54.300 euros de déduction fiscale. De quoi annuler puis réduire ses revenus fonciers au fil du temps, les déficits étant reportables pendant 10 ans.

Quel montant?

Cette optimisation n'est envisageable qu'à compter d'un certain montant de travaux. De fait, la déduction ne sera supérieure ou égale au montant des travaux que si ce dernier dépasse le seuil suivant : 2x(RF+10.700), RF étant ici le revenu foncier. Une personne ayant 10.000 euros de revenus fonciers devra par exemple effectuer au minimum 41.400 euros de travaux en 2018 pour qu'ils soit déductibles à 100% ou plus.

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