Sur 3.000 logements étudiés dans 20 métropoles françaises, Flatlooker a calculé que le dispositif est rentable dans seulement 12,9% des cas avec l’hypothèse d’une réduction de loyer de 15% (Loc1).
Séduisant sur le papier, le nouveau dispositif fiscal "Loc’Avantages" qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’on met en location un logement à un montant inférieur aux loyers du marché local et sous certaines conditions de ressources du locataire, se heurte sur le terrain à des références de loyer de marché qui ne sont pas toujours adaptées à chaque commune, quartier ou logement. Car tout repose dès le départ sur le montant du loyer de marché sur lequel est calculé la décote à appliquer pour bénéficier de "Loc’Avantages".
Rappel du fonctionnement de Loc’Avantages
La grande nouveauté du dispositif concerne justement ce loyer de marché qui est fixé au niveau de chaque commune et non plus de manière très large en fonction du zonage (A, A bis, B1, B2, C) avec l’ancien dispositif Louer Abordable. Un arrêté fixera ces plafonds de loyers qui seront basés sur le réseau national des observatoires locaux des loyers pour 2.400 communes représentant 50% du parc locatif. À Paris, Lyon et Marseille, ils seront définis à l’échelle de l’arrondissement. Pour les autres communes, la carte des loyers du Ministère de la Transition Ecologique sera utilisée. Il est déjà possible de faire des simulations sur le site de l’Anah.
Pour définir le plafond applicable à un logement, il faut ensuite multiplier le plafond de loyer communal par un coefficient dépendant de la surface. Il s’agit du même coefficient (plafonné à 1,2) utilisé pour le dispositif Pinel (0,7 + 19/S, où S est la surface du logement). Cela vise à majorer le loyer des petites surfaces.
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Le propriétaire a le choix entre trois niveaux de loyer, Loc1, Loc2 ou Loc3, qui sont calculés en appliquant une décote (respectivement -15%, -30% et -45%) au loyer de marché. À ces différents niveaux de loyers correspondent des taux de réduction d’impôt allant de 15% jusqu’à 65% ainsi qu’un plafond de ressources à ne pas dépasser pour les locataires. Pour le niveau Loc1, ces plafonds de revenus correspondent à ceux du dispositif Pinel. La réduction d'impôt s'applique sur le montant du loyer brut.
Etude sur 3.000 logements
Une étude de l’agence de location et de gestion en ligne Flatlooker a montré que le gain est loin d’être automatique pour le propriétaire. L’étude porte sur plus 3.000 logements à louer détenus par des clients de Flatlooker dans 20 métropoles françaises et compare les revenus nets après impôt dans le cas actuel et dans l’hypothèse d’une réduction de loyer de 15% (Loc1). Pour les besoins de l’étude, la supposition d’un taux marginal d’imposition de 30% a été faite ainsi que le choix d’un régime de déclaration au forfait (micro-BIC ou micro-Foncier).
Flatlooker a ainsi calculé que le dispositif est rentable pour seulement 12,9% des logements étudiés avec une médiane de 315 € de gains annuels. « Le dispositif s’avère rentable pour les propriétaires dont le loyer actuel est très proche du niveau de loyer décoté Loc1 de Loc’ Avantages. Une faible baisse de loyer leur permet de bénéficier des 15% de réduction d’impôt, cumulée à une vacance locative réduite », explique Nicolas Goyet, fondateur de Flatlooker.
Pour que le dispositif soit efficace, cela revient à dire que le loyer de marché de référence des observatoires ne doit pas être trop inférieur au loyer libre pratiqué sans Loc’ Avantages. Or c’est souvent le cas dans les zones de forte demande locative ou dès lors que le logement offre des qualités supérieures à la moyenne du parc locatif de la commune.
Exemples détaillés en Ile-de-France
Pour bien comprendre, nous avons demandé à Flatlooker de nous fournir des exemples détaillés. Dans le cas d’un T2 d’environ 44 m² à Clamart (92), si son propriétaire veut utiliser le niveau Loc1 de Loc’Avantages, il devra louer cet appartement 731 € par mois (hors charges) pour bénéficier d’une économie d’impôt annuelle de 1.316 €. Le problème, c’est que cet appartement se loue librement 916 € par mois (hors charges). La véritable décote imposée par Loc’Avantages est donc de 20% et pas de 15%. A l’arrivée, le propriétaire sera légèrement perdant (-174 € par an) avec Loc’Avantages. D’autres cas similaires sont observés dans des villes de proche banlieue comme Puteaux.
A l’inverse, pour un T2 de 41 m² au Plessis-Trevise (Val-de-Marne), une autre commune d’Ile-de-France nettement moins recherchée que la banlieue Ouest, le niveau de loyer Loc1 de Loc’Avantages, 616 € est beaucoup plus proche du prix de 635 € auquel Flatlooker le propose à la location. La décote est ici largement inférieure à 15%, d’où une économie d’impôt presqu’intégralement récupérée par le propriétaire avec un gain net de 956 € par an.
Difficile pourtant de généraliser car si on pourrait croire que Loc’Avantages ne doit guère être avantageux à Paris où la tension locative est forte, Flatlooker a quand même trouvé des exemples positifs dans la capitale, notamment pour ce T2 de 46 m² dans le 19e arrondissement affichant un gain net annuel de 1.152 € avec Loc’Avantages. L’encadrement des loyers en place à Paris est un autre paramètre à avoir en tête puisque lors de la signature d’un nouveau bail, le propriétaire est limité dans la fixation de son loyer.
Faire ses simulations
Il faut quand même rappeler que l’économie d’impôt est maximisée pour les niveaux supérieurs de décote des loyers (Loc2 ou Loc3) qui n’ont pas été analysés par cette étude. L’autre facteur à prendre en compte est l’avantage théorique procuré par Loc’ Avantages d’une moindre vacance locative puisque le locataire bénéficie d’un loyer (plus ou moins) décoté. En conclusion, il revient à chaque propriétaire de faire ses simulations, sachant que Loc’ Avantages sera généralement plus adapté à des communes avec une moindre tension locative.
