Démembrement : les limites du barème fiscal

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L’évaluation d’un usufruit dépend de deux critères principaux : l’espérance de vie de l’usufruitier et le rendement de l’actif. Or sur ces deux points, le barème fiscal retient des moyennes discutables.

Reuters

Le barème fiscal du démembrement ne sera pas revu. C’est ce que Bercy a répondu la semaine dernière à une question du sénateur Claude Malhuret. Pourtant, les spécialistes du patrimoine ne manquent pas de souligner les limites de cette grille adoptée en 2004.

Principe du démembrement

Le démembrement consiste à séparer d’un côté l’usufruit d’un bien (c’est-à-dire la jouissance et les revenus) et de l’autre la nue-propriété (le droit de devenir plein propriétaire à l’issue du démembrement).

Pour déterminer la valeur de ces deux droits, il convient de s’appuyer sur deux éléments : le rendement procuré par le bien (l’usufruit aura plus de valeur si le rendement est élevé) et la durée du démembrement (plus l’usufruit sera long plus il vaudra cher).

Pour un usufruit viager, la durée correspond à l’espérance de vie de l’usufruitier au moment de l’opération. Une variable qui peut être estimée à partir de deux facteurs : l’âge de l’usufruitier et son sexe.

En résumé, âge, sexe et rendement sont ici les clés.

Les faiblesses du barème fiscal

Pour évaluer usufruit et nue-propriété, le fisc a son barème. Détaillé à l’article 669 du CGI, il a le mérite d’être simple à comprendre et permet d’avoir une estimation en un coup d’œil. Il n’est toutefois pas exempt de critiques.

La première concerne l’âge. Avec des tranches de 10 ans, il ne tient pas compte de l’âge exact de l’usufruitier. Que ce dernier ait 62 ans ou 68 ans, son usufruit vaut la même chose : 40% de la valeur en pleine propriété.

Le sexe de l’usufruitier n’entre pas non plus en ligne de compte. Alors que leurs espérances de vie diffèrent, hommes et femmes sont logés à la même enseigne.

Enfin, quid du rendement ? De fait, les estimations du fisc sont les mêmes que le bien rapporte 2% par an ou 5%.

Source : art 669 du CGI
Age de l'usufruitierValeur de l'usufruitValeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans90%10%
De 21 à 30 ans80%20%
De 31 à 40 ans70%30%
De 41 à 50 ans60%40%
De 51 à 60 ans50%50%
De 61 à 70 ans40%60%
De 71 à 80 ans30%70%
De 81 à 90 ans20%80%
Plus de 90 ans10%90%

Une moyenne arbitraire

En réalité l’analyse détaillée du barème permet de mieux cerner les hypothèses retenues par l’administration. La grille correspond peu ou prou à celle d’un homme dont l’âge est situé en milieu de tranche et dont le bien sert 3% par an.

L’alternative du barème économique

Si le barème fiscal s’impose lorsque le paiement de droit est en jeu, par exemple suite à une donation ou à une acquisition, rien n’oblige à l’utiliser dans les autres cas.

Pour répartir un prix de vente, usufruitier et nu-propriétaire peuvent avoir recours à une évaluation dite « économique ». Comme expliqué dans notre fiche pratique dédiée, l’évaluation économique permet d’avoir des valorisations plus fines en intégrant, l’âge de l’usufruitier, son sexe et le rendement réel de l’actif.

Si l’on considère que la rentabilité est stable et que le bien ne se revalorise pas, l’équation est la suivante suivante : NP = PP / (1+t)^n

Ici, NP est la nue-propriété, PP la pleine propriété, t le taux de rendement du bien et n la durée du démembrement (qui dépend de l’espérance de vie).

C’est en tout cas cette méthode que recommandent les experts du patrimoine pour palier les faiblesses du barème fiscal.

Vérification

L’application de la règle économique permet de vérifier aisément les hypothèses retenues pour le barème fiscal. Pour un usufruitier homme de 25 ans (ayant une espérance de vie de 54,29 ans) et un rendement de 3%, la nue-propriété vaut 20,1% de la pleine propriété. Ce qui correspond bien aux 20% de la tranche 21-30 ans du barème fiscal. De même, pour une personne située au milieu de la tranche 71-80 ans (75 ans, donc 11,76 ans d’espérance de vie), l’évaluation économique avec 3% de rendement donne une nue-propriété de 70,6% (très proche des 70% appliqués à la tranche).

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