Démembrement : le nu-propriétaire bénéficie-t-il vraiment d’un "avantage fiscal" ?

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C’est ce qu’affirme Bercy. Pourtant une analyse économique du démembrement de propriété permet d’en douter. Explications…

Reuters

Le démembrement de propriété est un outil souvent mis à profit par les familles. Il permet en effet d’organiser une transmission en ne donnant que la nue-propriété au donataire (la plupart du temps les enfants). Ainsi, le donateur peut se réserver l’usufruit, c’est-à-dire la jouissance ou les revenus du bien, jusqu’à son décès moment auquel le nu-propriétaire devient plein propriétaire.

Fiscalement, ce schéma est soumis à un calcul particulier. Lors de la donation, le nu-propriétaire n’est taxé que sur la valeur de sa nue-propriété en fonction d’un barème qui dépend de l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI). De surcroît, aucun droit supplémentaire n’est réclamé lorsque que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au décès de l’usufruitier (article 1133 du CGI).

Exemple

Imaginons une personne de 72 ans souhaitant donner un bien immobilier de 100.000 euros à son fils. Si elle donne en pleine propriété, le fils sera taxé sur 100.000 euros et paiera 18.194 euros de droits de mutation au vu du barème en vigueur (en supposant qu’il ait déjà consommé son abattement de 100.000 euros).

Si en revanche, le fils ne reçoit que la nue-propriété, son assiette de taxation sera limitée à 70.000 euros (valeur de la nue-propriété) et ses droits à 12.194 euros. A terme, il deviendra donc plein propriétaire en ayant payé moins de droits.

Un avantage fiscal pour Bercy

Dans une réponse récente à une question écrite du sénateur Claude Malhuret, le ministère de l’Economie et des finances estime que ce régime « constitue un avantage fiscal significatif en comparaison à l’imposition due lors d’une transmission en pleine propriété ».

A première vue, ce raisonnement est imparable. Quel que soit le schéma, le fils sera tôt ou tard plein propriétaire, mais dans un cas il doit payer 18.194 euros de droits et dans l’autre seulement 12.194 euros.

Une analyse discutable

Pourtant, force est de constater que l’analyse du ministère est discutable. De fait, la nue-propriété ne bénéficie d’aucun régime dérogatoire. Le barème des droits est le même dans les deux cas. Seule l’assiette diffère car le bénéficiaire ne reçoit pas le même actif dans les deux situations.

D’un point de vue économique, il est logique que la valeur de la nue-propriété (et donc l’assiette de taxation) soit inférieure à celle de la pleine propriété car le bénéficiaire n’a pas immédiatement la pleine jouissance du bien.

Plus concrètement, le bénéficiaire d’une donation en pleine propriété paie plus de droits. Mais en retour, il peut immédiatement occuper le bien (et donc économiser un loyer) ou en percevoir les revenus. Ce n’est évidemment pas le cas pour le nu-propriétaire.

Economiquement, ne pas faire de distinction entre nue-propriété et pleine propriété revient donc à ignorer qu’en matière de patrimoine, le temps a de la valeur. Pouvoir jouir d’un bien immédiatement ou quelques années plus tard n’a pas les mêmes implications économiques. C’est d’ailleurs ce principe qui explique la décote attribuée à un viager occupé.

Juridiquement, il n’est pas non plus insensé d’exonérer à terme le nu-propriétaire puisque l’usufruitier ne lui transmet rien à son décès (l’usufruit s’éteint et ne se transmet donc pas).

Pour répondre à l’argumentaire de Bercy, imaginons enfin qu’à l’inverse le nu-propriétaire ne bénéficie pas de cet « avantage fiscal » supposé, c’est-à-dire qu’il soit finalement taxé comme le plein propriétaire.

Dans notre exemple, le donataire paierait 18.194 euros de droits quel que soit le mode de transmission. On pourrait alors arguer que ce traitement est parfaitement injuste pour le nu-propriétaire, ce dernier étant (contrairement au plein propriétaire) privé de la jouissance et des revenus du bien jusqu’au décès de l’usufruitier.

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