SCI à l'IS : des précisions sur le caractère habituel des opérations d'achat-revente

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Pour le Conseil d'Etat, l'absence d'opérations d'achat-revente par une SCI durant une année ne suffit pas à écarter une imposition au titre de l'impôt sur les sociétés.

Reuters

Une société civile immobilière a été constituée en janvier 2003 entre deux associés avec pour objet social des opérations d'achat-revente. En janvier et juillet 2008, elle a acquis deux immeubles situés respectivement à Bègles et à Bordeaux. Elle a vendu plusieurs lots entre 2008 et 2009, mais rien en 2010. A l’issue d'une vérification de comptabilité dont elle a fait l’objet pour les exercices 2008 à 2010, l’administration fiscale a remis en cause le caractère civil de ses activités au motif qu’elle exerçait une activité de marchand de biens et l’a, en conséquence, assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) pour les années en cause. Dans un premier jugement en mai 2016, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté la demande de la SCI. En septembre 2018, la cour administrative d’appel de Bordeaux a déchargé celle-ci des cotisations d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujetti au titre de 2010. Le Conseil d’Etat a été saisi.

Intention spéculative et caractère habituel

Il rappelle que l'imposition à l’IS est de mise lorsque les opérations « procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel ». Le Conseil d'Etat indique que la condition d’habitude s’apprécie en principe en fonction du nombre d’opérations réalisées et de leur fréquence. A cet égard, il relève que « la circonstance qu’au cours d’une année aucune opération mentionnée à l’article 35 du code général des impôts (à savoir des bénéfices réalisés par des personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles) n’ait été réalisée par une société civile ne suffit pas, à elle seule, à écarter l’application de ces dispositions pour cette année ».

En l’espèce, la cour administrative d’appel, qui s’est fondée sur la seule circonstance qu'aucune opération durant une année, la société n’avait réalisé aucune opération de revente et s’était exclusivement livrée à des opérations de location de biens immobiliers, a donc commis une erreur de droit.

CE, 18 mars 2020, n° 425443.

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