Investissement locatif : le régime micro-foncier est préféré pour sa simplicité

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Le régime du micro foncier représente 50% des déclarations selon les données de la fiscalité immobilière liée à l’impôt sur le revenu

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En matière d’immobilier locatif, le micro-foncier est largement le régime fiscal préféré des français. Comme le rappelle l’éditeur de logiciels Qlower, qui propose un outil automatisant la comptabilité, la déclaration fiscale et la gestion locative des investisseurs immobiliers en se connectant directement au compte bancaire de l'activité locative, ce régime est de loin le plus simple pour déclarer ses revenus locatifs (en location nue) lorsque les loyers encaissés au cours d’un exercice sont inférieurs à 15.000 €. En pratique il suffit juste de saisir le montant des loyers encaissés et l’administration appliquera automatiquement un abattement forfaitaire de 30%. Qlower souligne que le régime du micro foncier représente 50% des déclarations selon les données de la fiscalité immobilière liée à l’impôt sur le revenu. Cela représente 1,5 million de déclarations pour un total de 3 millions de déclarations effectuées par des propriétaires.

Le micro-foncier

Le micro-foncier est donc un régime simplifié qui ne concerne que les contribuables dont les revenus fonciers (de logements non meublés) sont inférieurs à 15.000 € sur l'année. Ce régime a l’avantage de faciliter nettement votre déclaration de revenus fonciers. Il est en revanche incompatible avec certains régimes particuliers comme le Pinel ou le Malraux. Si le contribuable entre dans le cadre du micro-foncier, il lui suffit de remplir la case dédiée du formulaire classique de déclaration 2042 (case 4BE). Il obtiendra alors un abattement forfaitaire de 30% sur le total des loyers bruts perçus pour prendre en compte tous les frais liés à son investissement locatif. Autrement dit, il ne sera taxé (impôts et prélèvements sociaux) que sur 70% de ses revenus.

Avec le micro-foncier, il n’est par contre pas possible de déduire des loyers encaissés les charges réellement supportées ni les travaux. Si ces montants de charges ou de travaux sont supérieurs à l’abattement forfaitaire de 30%, il est préférable d'opter pour le régime réel. Il est toutefois important de rappeler que l'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Il est donc impératif avant toute décision de bien évaluer ses charges de l'année mais aussi d'estimer leur montant prévisible pour les deux années suivantes.

Le régime réel

Avec le régime réel, il convient de préciser sur un formulaire spécifique (2044) le revenu net perçu, c'est-à-dire le revenu brut moins les charges déductibles : travaux, taxe foncière, assurances, intérêts d'emprunts (y compris les frais de dossier). Impôts et prélèvements sont alors appliqués sur le solde net. En cas de déficit (charges supérieures aux revenus), le solde peut être reporté sur les années suivantes ou être déduit des revenus globaux du ménage (sauf les intérêts d'emprunt). Ce déficit foncier est toutefois plafonné à 10.700 € par an.

a savoir

Si le régime réel s'applique obligatoirement aux contribuables ayant plus de 15.000 € de revenus fonciers par an, il est également ouvert sur option à ceux dont les revenus restent inférieurs à ce seuil.

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