Immobilier : le prix de vente est majoré en cas de prix dissimulé

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Un complément de prix ne constitue pas un revenu imposable dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC), selon la justice administrative.

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Dans cette affaire*, deux particuliers ont vendu, en 2011, leur résidence principale en Loire-Atlantique. En plus du prix de 375.000 euros figurant dans l'acte notarié, ils ont perçu des acquéreurs une somme de 30.000 euros. A la suite d'un examen contradictoire de leur situation fiscale personnelle relatif aux années 2010 et 2011, l'administration fiscale a notamment estimé que ce complément de prix constituait un revenu imposable dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) et a rectifié leurs déclarations en conséquence.

Après mise en recouvrement, les vendeurs ont formé une réclamation préalable qui a été rejetée. Ils ont alors demandé au tribunal administratif de Nantes de prononcer la réduction, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux mises à leur charge au titre de l'année 2011 et découlant de l'imposition de ce complément de prix de 30.000 euros. Ils ont fait appel du jugement du 15 décembre 2017 par lequel le tribunal administratif de Nantes a rejeté leur demande.

le prix doit être majoré du montant de la dissimulation

La cour administrative d'appel rappelle les dispositions de l'article 150 U du code général des impôts : « sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques (...) lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu ». L'article 150 VB du même code ajoute que « lorsqu'une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. »

Pas dans la catégorie des BNC

Dans le cas présent, la cour relève que la somme de 30.000 euros que les vendeurs ont perçue de la part des acquéreurs constitue une dissimulation du prix de vente, et doit être imposée dans la catégorie des plus-values de cession immobilière et pas dans la catégorie des BNC. Conséquence : les vendeurs ayant vendu leur résidence principale - ce qui les exonère du paiement de l'impôt sur les plus-values immobilières -, ils sont déchargés de la cotisation supplémentaire d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux à laquelle ils ont été assujettis au titre de l'année 2011, des pénalités correspondantes ainsi que des intérêts de retard.

*CAA de NANTES, 30 janvier 2020, 18NT00678

Commentaires (1)
  • criperpi
    criperpiposté le 14.04.2020 à 15:06

    Les "frais de noraire" doivent ils pour autant être recalculés sur une base majorée de 30000 € ?