En cas de défiscalisation immobilière, gare à ce que fait le locataire du logement

En cas de défiscalisation immobilière, gare à ce que fait le locataire du logement
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La jurisprudence précise que le bailleur doit vérifier que le locataire habite le logement...

En cas de défiscalisation immobilière, gare à ce que fait le locataire du logement
Crédit photo © Gambetta

Un arrêt récent de la cour d'appel de Bordeaux vient de rendre une décision pour le moins surprenante : le propriétaire qui profite d'un dispositif de défiscalisation immobilière doit vérifier que son locataire habite effectivement le logement. Une vérification compliquée à réaliser dans les faits, qui se heurte aussi au respect de la vie privée.

Pinel, Malraux, Denormandie (et, avant eux, Duflot, Robien, etc.)… Tous ces dispositifs permettent aux particuliers d’alléger leur impôt sur le revenu tout en investissant dans la pierre. Mais attention, il faut toujours respecter un certain nombre de conditions, sans quoi l’administration fiscale peut exiger le remboursement de tout ou partie de l’avantage accordé.

Parmi ces conditions, le locataire doit faire du logement sa résidence principale. L’arrêt récent d’une cour d’appel vient de préciser que le propriétaire doit s’assurer que cette condition sine qua non est effectivement remplie?! En l’espèce, le fisc avait remis en cause l’avantage fiscal d’un couple, bailleur d’un appartement à Bordeaux (sous le dispositif Scellier, qui n’existe plus), au motif que la locataire n’occupait pas le logement. Elle n’avait précisé, sur aucune de ses déclarations de revenus, l’adresse du bien en question. Le fisc avait même découvert que c’était en réalité le père qui habitait le logement et en payait d’ailleurs la taxe d’habitation.

Et le droit à la vie privée ?

Les propriétaires ont pourtant avancé qu’ils n’avaient aucun moyen légal de s’assurer de l’affectation réelle du logement. Peu importe, pour les juges, les requérants ne pouvaient se prévaloir de cet argument… Selon eux, le fait de faire signer un bail « à usage exclusif d’habitation principale » ne suffit pas non plus?!

Cette décision est pour le moins contestable, car il est difficile en effet pour un bailleur de savoir avec exactitude si son logement est effectivement utilisé par le locataire comme étant une résidence principale?! De plus, cette exigence se heurte tout de même au respect de la vie privée du locataire. Rappelons, par exemple, qu'un bailleur peut conserver un double des clés du logement, mais qu'il n'a en aucun cas le droit d'y entrer sans l'accord de son locataire, même en cas d'urgence... Où est donc la limite ? La parade est certainement de confier son bien à une agence immobilière et de déléguer, par conséquent, sa responsabilité.

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