Défiscalisation immobilière : gare au démembrement de propriété !

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Un investisseur en « Robien recentré » a vu son amortissement remis en cause par l'administration fiscale, pour avoir transmis son bien en donation-partage à ses enfants trois ans après l'achat.

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Un investisseur a fait l’acquisition d’un bien éligible au dispositif « Robien recentré » en 2009. Il a transmis le bien en 2012 à ses enfants par donation-partage avec réserve d’usufruit - technique lui permettant de conserver la jouissance du bien tout en transmettant son patrimoine. Suite à quoi l’administration a remis en cause le bénéfice du régime de faveur. L'investisseur a demandé au tribunal administratif de Paris la réduction des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre des années 2012 et 2013, ainsi que des pénalités correspondantes, à raison du refus par l’administration fiscale de tenir compte des déficits fonciers reportables nés en 2009 et 2010.

Le tribunal administratif de Paris ayant rejeté sa demande, le particulier a fait appel, soutenant qu’en remettant en cause le droit à report des déficits fonciers non encore imputés nés en 2009 et 2010 à raison d’annuités d’amortissements dit Robien recentré, l’administration a procédé à une double imposition qu’il lui revient de corriger.

Déduction pas applicable aux revenus d'immeubles démembrés

La cour administrative d’appel de Paris a rejeté sa demande, relevant notamment que selon l’article 31 du code général des impôts (CGI), « la déduction au titre de l’amortissement n’est pas applicable aux revenus des immeubles dont le droit de propriété est démembré » et que « le revenu net foncier de l’année au cours de laquelle l’un des engagements définis (…) n’est pas respecté est majoré du montant des amortissements déduits ». Dès lors que le droit de propriété du bien immobilier a été démembré, « c’est à bon droit que le service, en application des dispositions précitées de l’article 31 du CGI, a majoré le revenu net foncier » de l'intéressé, lequel n'a pas été doublement imposé.

Une décision en phase avec la doctrine fiscale, qui considère que « lorsque le démembrement intervient après la date de souscription de l’engagement de location et avant son expiration, l’avantage fiscal est en principe remis en cause », sauf démembrements de propriété consécutifs au décès du contribuable.

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