« Réussir et financer son investissement locatif »

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Maël Bernier, Directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com

Meilleurtaux.com

Acheter un bien dans le but de le louer est et reste un excellent placement. Cependant il faut connaître quelques règles simples afin de faire le bon choix.

L’emplacement

Premier élément : l’emplacement. En effet, un investissement locatif ne sera rentable et ne vous donnera satisfaction que si le bien est loué. Au-delà de l’effet « moins d’impôts » lié notamment au dispositif Pinel, il faut tout d’abord avoir en tête que votre futur bien doit répondre à une demande. Si vous achetez dans une ville dynamique ou la demande locative est forte, aucun risque. En revanche si vous décidez d’investir sur une promesse « défiscalisante » alléchante mais sans réelle connaissance du marché et de la demande locative, faites attention, vous pourriez être déçus.

Le financement

Second élément : le financement. Sachez-le, il est toujours plus avantageux d’emprunter pour financer un investissement locatif même si vous disposez du cash et ce pour plusieurs raisons. Tout d’abord, parce que vous allez garder votre épargne disponible et dans le cas où la valeur du bien que vous avez choisi venait à baisser dans les années futures,  vous n’aurez pas perdu d’argent.

Assurance

Deuxièmement, vous vous protégez grâce à l’emprunt, car lors de la mise en place de votre crédit, vous aurez à souscrire une assurance dite assurance du crédit qui vous couvrira à minima en cas de décès et jusqu’à un certain âge en invalidité et incapacité temporaire de travail. Cela veut dire qu’en cas de décès et selon votre degré de couverture, votre conjoint ou vos héritiers n’auront pas à prendre le relais sur le remboursement du crédit qui sera intégralement ou pour moitié pris en charge par l’assurance. Cette prise en charge dépend de la couverture (50 ou 100% par tête). Dans le premier cas, l’assurance prendra en charge la moitié de la mensualité, dans le second cas la totalité. Vous aurez donc gardé votre épargne pour vos héritiers et le bien sera au moins pour partie remboursé.

Le crédit est également l’outil pour réduire vos impôts, en effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos impôts, notamment en début de prêt où la part des intérêts représente la plus grosse part du remboursement mensuel et ceci est valable pour les locations vides comme meublées.

Maximiser la durée

Dernier élément et non des moindres : le taux du crédit et la durée de celui-ci. Sachez tout d’abord que plus la durée sera courte, plus le taux sera bas mais plus la mensualité de crédit à rembourser sera élevée. Si sur le papier, cette solution semble être la meilleure, dans le cas d’un investissement locatif ce ne sera pas forcément le cas ; en effet, le choix dépendra principalement de vos revenus, de votre taux d’endettement au moment de la signature du crédit mais également de votre objectif fiscal. Vous pouvez en effet avoir tout intérêt à opter pour une durée plus longue avec un taux plus élevé afin de maximiser le montant des intérêts d’une part et donner un peu plus d’air à votre trésorerie ; car souvent le montant du loyer ne couvre pas la totalité de la mensualité de crédit et vous devrez donc consacrer chaque mois une certaine somme à votre investissement. Il faut donc tenir compte de cet effort d’épargne dans vos calculs financiers.

Des taux toujours très bas

Pour terminer, sachez que le taux du crédit consenti par les banques pour les investissements locatifs se situe en règle générale 10 à 20 points au-dessus des taux accordés pour le financement d’une résidence principale. Mais actuellement avec le niveau de taux que nous observons, les projets locatifs se financent autour de 1,50% sur 15 ans et 1,70% sur 20 ans.

Maël Bernier

Le CV de Maël Bernier

Directrice de la communication, Meilleurtaux.com

Maël Bernier est la Directrice de la communication de Meilleurtaux.com. A l’issue d’études de droit complétée par une maîtrise en communication, elle devient chef de projet en agence de communication financière avant de rejoindre Empruntis.com en 2004 puis Meilleurtaux.com en 2014.

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