« Les prix de l’immobilier peuvent baisser mais ne vont pas s’effondrer ! »

Depuis de nombreuses semaines, nous lisons ici ou là un certain nombre d’articles qui prédisent sous forme de concours de % chocs des baisses plus ou moins importantes des prix de l’immobilier. Personnellement je pense que cette baisse massive et générale des prix n’aura pas lieu, même si je ne réfute pas l’idée d’ajustements baissiers ici ou là mais qui seront si hétérogènes selon les territoires, et même selon les biens dans un même territoire qu’il est risqué de s’avancer sur une baisse moyenne. Les grandes métropoles marquent le pas certes, mais les villes moyennes résistent et se stabilisent globalement après plusieurs années de hausses rapides liées notamment au Covid et aux envies “d’autres choses”...

La loi de l’offre et la demande

Certains biens vont donc perdre 10%, c’est sûr, et même peut-être avoir les plus grandes difficultés à trouver preneur, mais d’autres vont continuer à s’arracher, y compris off-market. Pourquoi ? Tout simplement en raison de la règle basique et bien connue de la loi de l’offre et de la demande. Pour qu’il y ait une baisse des prix, il faut en effet un déséquilibre fort entre l’offre disponible et la demande, or je ne pense pas que ce sera le cas et pour plusieurs raisons.

La protection des taux fixes

Tout d’abord, les Français sont équipés à taux fixes, donc ils ne subissent pas du tout l’inflation sur les taux d’emprunt : un prêt signé avec une mensualité établie ne bouge pas, contrairement à ce qui se passe chez nos voisins européens où les détenteurs de crédit le sont souvent à taux variable (ou semi-variables) et subissent déjà de plein fouet la hausse des taux. Ils peuvent alors être contraints de revendre rapidement un bien car ils ne peuvent plus assumer le remboursement mensuel de leur crédit, entraînant ainsi une baisse des prix sous l’effet d’un déséquilibre entre biens mis en vente et acheteurs potentiels.

En France, cette spécificité du taux fixe protège les détenteurs d’un crédit mais protège aussi le marché immobilier et sa stabilité.

Moins de transactions de confort

Par ailleurs, avec en moyenne plus d’1 million de transactions annuelles dans l’ancien durant les 4 dernières années, beaucoup de Français ont profité des taux à 1%, voire en dessous, pour s’offrir le bien de leurs rêves avec la chambre en plus, le jardin plus grand etc... Ces personnes n’ont aujourd’hui aucun intérêt à revenir sur le marché et à emprunter à des taux trois fois plus élevés. Seule une contrainte financière ou familiale (mutation, divorce, décès...) pourrait les forcer à revenir sur le marché et à abandonner un taux à 1%. Cela restreint donc évidemment d’autant le nombre de biens qui seront mis en vente.

L’amortisseur de l’épargne

Enfin, il y a une catégorie de Français qui a beaucoup épargné ces dernières années et qui peut donc se financer en partie en cash sans recourir massivement au crédit, sans compter les seniors qui revendent des maisons familiales pour acheter plus petit ou en bord de mer.

Une baisse des prix finalement très modérée en 2023

En clair, mon scénario est le suivant pour 2023 : certes moins d’acheteurs car moins de crédits accordés sous l’effet mathématique d’une baisse de la finançabilité des potentiels acheteurs en raison de la hausse des taux mais aussi face à cela nettement moins de vendeurs, donc une baisse importante des transactions mais des prix finalement en baisse très modérée, probablement entre -2% et -5%.