Tribune de Maël Bernier, Directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.
Si le marché immobilier a tenu bon au premier trimestre, il accuse depuis le mois d’avril et plus particulièrement le mois de mai un ralentissement assez net, ressenti par tous sur le terrain. Ce ralentissement, soyons clair, n’est en aucun cas lié à une baisse de la demande mais bien à deux phénomènes conjugués et négatifs pour l’accès à l’emprunt des Français, à savoir la hausse des taux d’intérêt et la baisse, en quasi-simultané, des taux d’usure.
Brusque remontée des taux
En effet, avec des taux d’intérêt passés de 1,10% à 1,65% sur la même durée de 20 ans entre janvier et juin 2022, la situation s’est clairement compliquée pour les candidats emprunteurs qui doivent également composer avec un taux d’usure totalement décorrélé puisque justement basé sur le trimestre précédent celui de la fixation du taux. En clair, le taux qui sert de référence au taux d’usure actuel est un taux à 1,10% alors que ce niveau de taux n’est depuis longtemps qu’un lointain souvenir !
Effet pervers
Petit rappel sur ce taux d’usure qui fait grincer tant de dents et pourquoi finalement seulement depuis quelques semaines les voix s’élèvent de plus en plus nombreuses pour réclamer une modification rapide de sa formule de calcul : tout simplement parce qu’il produit l’exact effet inverse de ce pourquoi il a été initialement créé. Concrètement c’est le taux maximum auquel les banques peuvent financer un crédit immobilier, sachant qu’il intègre aussi l’assurance du prêt, la garantie et les éventuels frais de dossier.
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A titre d’exemple, prenons un emprunt moyen de 200.000€ sur 20 ans à un taux de 1,65% avec une assurance à 0,34% à 50% sur 2 têtes (un couple). Si nous ajoutons la caution, le TAEG sera de 2,44% et dépassera le seuil actuel de l’usure qui est à 2,43%. Le crédit est donc infaisable, d’autant qu’il est souvent plus prudent pour les emprunteurs d’assurer le plus gros salaire du couple à 100%.
Formule de calcul obsolète
Dans ce contexte de taux qui remontent rapidement et dont nous savons très bien que ce n'est que le début avec des taux de marché (OAT 10 ans) atteignant 1,80% aujourd’hui, il est urgent de revoir au plus vite cette formule de calcul du taux d’usure qui intègre une marge de référence beaucoup trop basse car ce n’est absolument pas normal de refuser des dossiers parfaitement sains sous prétexte d’une règle obsolète !
N’oublions pas que la prochaine révision trimestrielle des seuils de l’usure interviendra début juillet mais avec des taux qui vont continuer à remonter, cela n’aura qu’un effet très limité !
