« La résidence principale en SCI, est-ce une bonne idée ? »

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Tribune de Valérie Bentz, responsable des études patrimoniales de l’Union financière de France (UFF).

UFF

La résidence principale dans une société civile, est-ce une bonne idée ? Pour répondre à une telle question, il est indispensable de déterminer au préalable ses objectifs patrimoniaux et familiaux

Transmettre à ses enfants tout en conservant le pouvoir

Il peut s’avérer judicieux d’envisager d’apporter sa résidence principale à une société civile immobilière (SCI) lorsque vous souhaitez à la fois conserver la totale maîtrise sur le bien, vous et votre conjoint, votre partenaire de PACS, voire votre concubin ou concubine et transmettre ce bien à vos enfants.

Cette forme sociétaire permet de différencier celui ou ceux qui détiennent le bien de ceux qui le gèrent, l’utilisent, voire de ceux qui en tirent les revenus.

Prenons le cas d’une famille comportant trois enfants, les parents sont propriétaires de la résidence principale.

Les parents souhaitent transmettre ce bien à leurs enfants tout en limitant les frais de transmission, continuer à en disposer librement tout au long de leur vie respective, et protéger le conjoint survivant.

En disposer librement signifiant :

  • Décider des travaux à réaliser et de leur mode de financement ;
  • Le vendre pour racheter un autre bien ou remployer librement les sommes de la vente au sein de la Société Civile vers des produits financiers ;
  • Pouvoir continuer à vivre dans le bien en cas de disparition de l’un d’eux ;
  • Pouvoir louer le bien et en tirer les fruits ;
  • Ne pas devoir payer aux enfants la part du défunt en cas de décès de l’un des membres du couple, notamment si l’un des deux n’est pas propriétaire du bien.

Pour leur part, les enfants souhaitent conserver ce bien de famille auquel ils sont attachés.

La constitution d’une SCI peut être la bonne réponse à la fois d’un point de vue successoral et en matière de gestion du bien.

L’intérêt successoral de la SCI

D’un point de vue successoral, en cas d’apport de la résidence principale à la SCI, c’est la société civile qui détiendra la résidence principale et les parents seront alors détenteurs de parts de la société civile. Ils ne seront donc plus détenteurs en indivision de leur résidence principale.

Ils vont ainsi pouvoir donner à chacun de leurs enfants, tous les 15 ans, des parts soit en pleine propriété, soit en nue-propriété en profitant de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant. En fonction de leur âge et de la valeur des parts, ils pourront transmettre progressivement, en franchise de droit, tout ou partie de leurs parts.

Il est aujourd’hui "plus efficace" de donner des parts d’une SCI plutôt que de réaliser une donation du bien aux enfants avec réserve d’usufruit car depuis 2013, une donation-partage ne peut porter sur un seul bien : elle serait requalifiable en donation simple ne permettant pas de figer civilement la valeur du bien au jour de la donation…

En revanche, la donation-partage de parts de la SCI figera la valeur des parts au jour de la donation : un "détail" important au regard de l’équilibre de la transmission patrimoniale entre enfants.

Conserver le pouvoir de gestion du bien

Concernant la gestion du bien, la SCI permet de dissocier ceux qui détiennent le pouvoir de ceux qui détiennent le capital. Lors de sa constitution, les statuts définiront les modalités de gestion de la société, et notamment les pouvoirs qui seront conférés aux associés et au(x) gérant(s).

Dans le cas où les parents souhaitent conserver tous les pouvoirs, il sera possible de leur confier la direction de la SCI en les nommant gérants. Le schéma est le suivant : la société civile est propriétaire du bien, les parents et les enfants sont associés, donc tous propriétaires de la société civile, et les parents sont en plus gérants de la SCI.

Les parents pourront ensuite organiser la transmission de leurs parts à leurs enfants en pleine propriété, voire en nue-propriété. Ils pourront même dans l’absolu décider de ne conserver qu’une seule part de la société en pleine propriété sans voir leur pouvoir de décision remis en cause.

Pour parvenir à de tels objectifs, il sera donc essentiel de rédiger des statuts en ce sens.

Les contraintes de la SCI : ce qu’il faut savoir

En revanche, apporter sa résidence principale à une Société Civile comporte quelques contraintes.

Sa constitution a un coût :

  • L’apport de la résidence principale à la SCI coûte 1% de la valeur du bien et l’opération devra se faire par l’intermédiaire d’un notaire ;
  • La rédaction des statuts confiée à un professionnel qualifié est facturée entre 1.500€ et 2.000€ (frais d’immatriculation compris).

La gestion administrative est contraignante :

  • Une assemblée générale devra être organisée et consignée au moins une fois par an ;
  • Une comptabilité devra être tenue.

Cependant, ces actions restent relativement simples si la SCI ne détient que ce bien. Seules quelques écritures comptables courantes viendront "remplir le livre des comptes" telles que celles concernant l’assurance du bien, taxe foncière, etc.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) :

  • Si vous êtes soumis à l’IFI, la valeur taxable de votre résidence principale profite de l’abattement de 30%. Il sera perdu en cas de cession à une SCI.

Le cas particulier des familles recomposées

Attention toutefois pour les familles recomposées, la SCI ne répond pas à tous les objectifs. Il peut s’avérer compliqué pour des enfants d’unions différentes d’être impliqués dans la gestion d’une société détenant un bien de famille, en présence d’un beau parent et ou de beaux enfants, voire de frères/sœurs et/ou demi-frères/sœurs...

En revanche, si l’objectif est de protéger le conjoint absolument, sans pour autant déposséder les enfants d’une première union de leurs droits en valeur, la SCI est généralement une solution très adaptée.

Il faut donc, dans le cas de familles recomposées, parfaitement cerner l’objectif du propriétaire du bien, sachant que l’on ne pourra pas couvrir toutes les situations difficiles potentielles. Il faudra choisir, par la rédaction des statuts, celles qu’on privilégie de verrouiller.

Valérie Bentz

Le parcours de Valérie Bentz

Responsable des études patrimoniales, UFF

Valérie Bentz débute sa carrière comme inspecteur général chez Allianz France en charge des pôles patrimoniaux. Elle entre à la direction de la distribution d'Axa en 2008 pour y développer le métier de conseiller en gestion de patrimoine.En 2011, Valérie Bentz rejoint l'UFF, en tant que directeur d'agence pour la région IDF Nord. Elle y développe la productivité individuelle de chaque conseiller et recrute de nouveaux talents dans le conseil en gestion de patrimoine. Depuis 2017, elle occupe le poste de responsable du département des études patrimoniales.

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