Stéphane Absolu, directeur du pôle d’expertise patrimoniale chez Cyrus Conseil
Le droit de propriété d’un bien (juridiquement défini par l’article 544 du Code Civil) se définit par le cumul de trois droits distincts : l’usus (droit d’usage), le fructus (percevoir les revenus), et le droit de disposer du bien à terme (nue-propriété). L’usus et le fructus forment l’usufruit, qui, ajouté à la nue-propriété, forment la pleine propriété.
Le démembrement d’un actif est une technique très largement utilisée dans les stratégies patrimoniales élaborées, et il n’est pas rare de voir des patrimoines familiaux où les biens immobiliers ont été transmis aux enfants en nue-propriété, les parents se réservant les revenus du bien. Mais l’achat de la seule nue propriété d’un bien revêt également de nombreux atouts, et est moins répandu comme moyen d’optimiser un investissement immobilier.
Le principe est simple : vous investissez dans l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit appartient à un bailleur institutionnel durant 12 à 20 ans
Lorsque le bien immobilier est démembré, deux personnes différentes possèdent donc les droits d’usufruit et de nue-propriété. L‘usufruitier peut occuper le bien ou le louer, et le nu-propriétaire en aura la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.
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Se constituer un patrimoine à moindre coût
Opter pour l’acquisition de la nue-propriété d’un bien ne génère pas de revenus, mais peut être une stratégie intéressante en phase de constitution de patrimoine, compte tenu de la fiscalité confiscatoire des revenus fonciers (jusqu’à 62%). Cette absence de revenus est compensée par une valorisation mécanique du bien inférieur à celle du marché. Au terme de la durée du démembrement fixée au moment de l’acquisition, le bien se retrouve dans le patrimoine pour sa valeur en pleine propriété.
En d’autres termes, le bien est acquis avec une décote importante (40 à 50 %) et produira des revenus au terme du démembrement ; stratégiquement, il est judicieux de prévoir ce type d’investissement à partir de 45/50 ans, afin d’anticiper un complément de revenus au moment de la retraite par exemple.
L’investisseur est donc nu-propriétaire des murs, l’usufruit appartenant à un bailleur social ou institutionnel (société HLM, Mairies, OPAC….) qui loue le bien, en perçoit les revenus, et s’acquitte de toutes les taxes et dépenses d’entretien y afférentes.
La formule est sans souci pour l’investisseur : pas de risque d’impayés de loyers, de vacances locatives. Tout est pris en charge, à l’exception des gros travaux (murs, toiture, charpente…). Au terme, c’est à dire à l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire se retrouve pleinement propriétaire d’un bien remis en état, sans taxation sur l’usufruit qu’il reçoit.
Optimiser la transmission du patrimoine
La nue-propriété peut aussi se transmettre à des enfants ou des petits enfants. Prenons l’exemple d’une personne qui ne souhaite pas prendre le risque de voir ses héritiers dilapider le capital transmis, ou souhaitant optimiser la fiscalité successorale à l’égard de ses petits enfants mineurs : la transmission d’un bien dont la propriété ne sera acquise aux donataires que dans une quinzaine d’années peut être une bonne solution psychologique et fiscale.
En effet, le donataire est propriétaire virtuel à court terme et le bien n’est transmis que pour 54% de sa valeur en nue propriété (barème fiscal de23% par tranche de 10 ans, soit 46% sur 15 ou 17 ans pour la valeur de l’usufruit) ce qui réduit l’assiette fiscale des droits de mutation. A l’extinction de l’usufruit, les enfants récupèrent la pleine propriété du bien sans frottement fiscal dans la mesure où la donation a déjà été faite (les parents récupèrent également la possibilité de bénéficier à nouveau des abattements de 100.000 € par parent et par enfant).
Des avantages fiscaux
L’acquisition en nue-propriété est intéressante à plusieurs titres.
L’investisseur en nue-propriété est exonéré d’ISF, puisque c’est à l’usufruitier d’acquitter l’ISF, sur la valeur de la pleine propriété. Or, le bailleur étant une personne morale, aucune taxation n’est due. C’est également au bailleur d’acquitter la taxe foncière.
En cas d’endettement pour l’acquisition de la nue propriété, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus de même nature, soit d’autres revenus fonciers (uniquement dans le cas où le bailleur est un bailleur social). En revanche, les dettes afférentes à la nue-propriété ne peuvent plus être déduites de l'actif taxable à l'ISF depuis la loi de finances rectificative pour 2013.
Le point de départ du délai de détention est la date d'acquisition de la nue-propriété, Ce qui permet au moment de la cession de la pleine propriété de bénéficier d'une antériorité et donc d'un taux d'abattement sur la plus-value important.
Quel rendement ?
Vous bénéficiez d’une rentabilité mécanique au fil des ans, hors impact ISF, qui sera de l’ordre 3,5% net. Si vous ajoutez l’économie d’ISF chaque année sur la valeur de l’actif, le rendement peut allerjusqu’à 5% net, sans aucun souci de gestion.
La nue-propriété est un investissement immobilier à part entière qui constitue une solution patrimoniale idéale pour vous enrichir hors ISF. Elle est attractive si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats.
