Erwan Grumellon, responsable du département d'ingénierie patrimoniale de SwissLife Banque Privée
L’augmentation exceptionnelle des prix depuis 2000 est incontestable. Face à ce stock, sans précédent, de plus-values latentes, nos gouvernants ont souhaité revoir la fiscalité immobilière à la hausse et ainsi mettre fin à la période "free-tax" des dernières années. Revenons sur cette évolution.
Tout d’abord, il faut déterminer la plus-value brute. Il s’agit de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Ce dernier peut être majoré des frais d’acquisition et des travaux sous réserve d’avoir conservé les justificatifs. A défaut de telles preuves, un forfait de 7,5% pour les frais et 15% pour les travaux peut être retenu (si détention de plus de 5 ans). La plus-value brute ainsi déterminée bénéficie d’un abattement pour durée de détention. Ce dernier a considérablement évolué ces deux dernières années.
Avant le 1er février 2012, il était de 10% par an au-delà de la 5ème année, conduisant à une exonération totale au terme de 15 ans de détention : une véritable aubaine ! Cependant la loi de finances rectificative pour 2011 a mis fin à cet abattement linéaire pour y substituer un système dégressif, ce qui conduisait à une exonération au terme de 30 ans. La plus-value, auparavant totalement exonérée au bout de 15 ans, ne bénéficiait plus que d’un abattement de 20%. 80% de la plus-value restait donc taxable et il fallait attendre patiemment 30 ans pour échapper à toute taxation.
Pour freiner la rétention immobilière, François Hollande a réduit cet intervalle à 22 ans, mais seulement pour partie. En effet, dorénavant, il faut dissocier l’abattement pour l’impôt sur le revenu et celui applicable aux prélèvements sociaux. Le premier est redevenu linéaire : 6% par an au-delà de la 5ème année, aboutissant à l’exonération au bout de 22 ans. En revanche, le second reste dégressif : 1,65% par an au-delà de la 5ème année, 1,60% la 22ème année et 9% au-delà. L’exonération totale reste donc à 30 ans. Pire, un amendement présenté en commission des finances prévoyait de stopper l'abattement des prélèvements sociaux la 22ème année : l’abattement maximum aurait alors été de 28% ! Ce point a été abandonné (amendement retiré) et une réflexion plus globale aura lieu lors de la navette parlementaire. En outre, pour apporter de la fluidité au marché, le gouvernement a prévu un abattement exceptionnel de 25% pour les cessions réalisées avant le 31 aout 2014.
La plus-value déterminée est alors taxée au taux de 19% pour l’impôt sur le revenu et 15,5% au titre des prélèvements sociaux. Par ailleurs, pour les plus-values supérieures à 50.000 €, une taxe supplémentaire est due. Son taux varie de 2% à 6% pour une plus-value supérieure à 250.000 euros. A noter, en cas d’indivision, elle s’applique uniquement sur la quote-part de la plus-value réalisée par chacun des copropriétaires. Pour les couples mariés, si le bien est commun, l’administration admet d’apprécier ce seuil comme en matière d’indivision, c’est-à-dire sur la quote-part de chacun des époux et non sur la plus-value totale. Avantage non négligeable !
