Tribune de Sandrine Allonier, porte-parole et responsable des Relations Banques de Vousfinancer.com.
La France comptait 3,6 millions de résidences secondaires en 2020 selon l’Insee, soit un logement sur dix ! Nul doute que ce chiffre a encore augmenté en 2021, depuis l’engouement généré par les confinements successifs auprès des Français pour ces résidences loin des villes devenues même pour certains semi-principales… Acheter une maison secondaire est aussi perçu comme un moyen de préparer sa retraite et de profiter des taux bas, mais présente l’inconvénient de représenter une charge supplémentaire. Résultat, nombreux parmi ceux qui ont encore une capacité d’emprunt se posent la question : faut-il mieux réaliser un investissement locatif ou acheter une résidence secondaire. Pourquoi choisir ?
En effet, 40 % des propriétaires de résidence secondaire louent leur bien pour couvrir leurs charges d’entretien, voire leurs charges d’acquisition, telles que le remboursement de leurs mensualités d’emprunt par exemple. Il est tout à fait possible d’acheter sa résidence secondaire en la rentabilisant, au point même d’en faire un investissement qui bénéficie en outre d’un régime fiscal avantageux ! Le statut de LMNP (Loueur en meublé non professionnel), éligible pour la location saisonnière à condition de ne pas dépasser plus de 23.000 € de loyer par an, permet de bénéficier d'un abattement minimum de 50 % sur les loyers, mais qui peut même aller jusqu’à quasi 100 % !
Régime réel ou micro BIC
Deux régimes d’imposition, aux choix, sont possibles : le régime micro BIC et le régime réel. Le régime micro Bic permet de bénéficier d'un abattement de 50 % sur les loyers, voire 71 % avec le statut de meublé touristique, quand le régime réel permet de déduire de nombreuses charges (taxe foncière, intérêts d'emprunt, abonnement internet, meubles…) et surtout d’amortir le bien en déduction des revenus fonciers ! Mais cela nécessite de prendre un expert-comptable pour gérer la déclaration plus compliquée, éviter les erreurs - mais aussi les contrôles - pour un coût de 700 € par an environ, également déductible des loyers.
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Bien sûr, il faudra trouver le moyen de gérer les entrées et sorties de ces locations, mais investir dans une résidence secondaire sous le prisme de l’investissement permet à la fois de profiter de son bien, de gagner en qualité de vie, d’agrandir son patrimoine à crédit, tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux sur les loyers qui peuvent couvrir une grande partie des mensualités de prêt. C’est aussi un moyen de préparer sa retraite en achetant au moment où on a encore une capacité d’emprunt le logement dans lequel on voudra vivre plus tard !
Profiter des taux bas
Il est en effet conseillé d’acheter sa résidence secondaire avec un emprunt pour profiter de l’effet levier du crédit, d’autant que les taux sont aussi avantageux que pour financer une résidence principale et que les banques peuvent se montrer très arrangeantes pour ne pas perdre les clients qu'elles ont gagné lors de leur premier achat immobilier. On peut ainsi financer des résidences secondaires sur des durées allant jusqu’à 25 ans et avec 10 % d’apport seulement pour les frais, mais en avoir davantage peut permettre d'avoir un taux plus bas, de l'ordre de 0,10 %. Globalement, il n'y a pas de difficultés pour financer une résidence secondaire, d'autant qu’on peut désormais aller jusqu’à 35 % d’endettement -contre 33 % en 2020- voire au-delà dans le cadre de la marge de flexibilité de 20 % accordée aux banques.
En outre, afin de ne pas peser trop sur l’endettement lorsqu’un crédit est en cours sur la résidence principale, il est possible d’effectuer un lissage avec le prêt principal, afin de rembourser une mensualité moins importante au début, mais qui augmentera une fois le crédit sur la résidence principale terminé. Enfin concernant l’assurance, si la résidence secondaire est louée régulièrement, il est possible de prendre une assurance "investisseurs" (DC, PTIA mais sans ITT), qui est parfois jusqu’à 2 fois moins chère… Encore un argument pour louer votre future résidence !
