Par Gilles Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM du Grand Paris
Déjà une réalité pour une majorité de citoyens, le Grand Paris est aujourd’hui principalement perçu à travers le projet du Grand Paris Express. Ce nouveau réseau de transport, constitué de 72 nouvelles gares et de 205 km de lignes va opérer un changement d’échelle : la métropole atteindra 800 km², pouvant ainsi rivaliser à armes égales avec Londres et ses 1570 km². Dynamisés par les nouvelles gares, de nouveaux quartiers devraient rapidement émerger. Il reste cependant complexe de déterminer où investir, tant les facteurs sont nombreux. Trois éléments seront pourtant déterminants : le timing, la quantité et la qualité.
Timing
Premier critère, les dates de livraison des gares du Grand Paris Express. Un sondage réalisé cette année par la Chambre de la FNAIM du Grand Paris démontre que la perception sur le Grand Paris évolue : 36% des Franciliens se déclarent prêts à déménager du fait du développement de plusieurs lignes de métro dans le cadre du Grand Paris Express. Mais dans la réalité, les acheteurs n’anticipent pas facilement ces changements de long terme. L’effet sur les prix ne surviendra qu’avec un peu d’avance – environ 1 an – sur les réalisations effectives. D’autant que la RATP annonce déjà des retards de deux ans dans sur les lignes 12 et 14 par exemple.
Des objectifs de logements neufs
Deuxième critère, les prix du logement fluctueront en fonction de la nouvelle offre proposée sur le marché. Un prochain plan d’urbanisme devrait imposer de nouvelles règles de densification. Sur une même zone, davantage de logements devraient être construits, avec pour objectif de produire 70 000 logements comme le prévoit la loi. Cette nouvelle offre pourrait dans un premier temps avoir un effet à la baisse des prix.
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Mais, on le sait, le prix du logement n’est pas seulement une question de densité : l’adéquation du type de logements aux besoins jouera un rôle de premier plan. Actuellement, les 3 et 4 pièces subissent une forte pénurie, de même que le logement destiné aux classes moyennes. Pour que le pari du logement réussisse, il faudra donc que le neuf réponde à cette demande en priorité. Au contraire, si la pénurie demeure sur les logements familiaux et intermédiaires, il y a fort à parier que des prix élevés se maintiennent, même si les Parisiens ont atteint le plafond de ce qu’ils peuvent supporter financièrement. D’autant plus qu’une nouvelle gare – élément d’attractivité – pourrait mécaniquement faire augmenter les prix.
Environnement du logement
Au-delà de ces questions, un troisième critère pourrait influer sur la formation des prix du logement, celui de la qualité de son environnement. Toute la question est de s’intéresser au projet d’urbanisation que l’on veut voir naitre autour d’une gare. La proximité de l’emploi – qui se caractérise par la présence d’entreprises, de centres de recherche, de clusters économiques –, le dynamisme de l’offre culturelle ou éducative, la présence de services de proximité – comme les écoles, les crèches – sont des critères majeurs dans la formation des prix. Avec l’évolution des mentalités, on peut aussi prédire que les quartiers les plus recherchés seront les quartiers «verts», avec des espaces végétaux et des promenades intégrés, mais aussi des moyens de transports doux.
Les clients seront plus attentifs à la qualité de leur environnement, et donc plus sélectifs lors de leur acte d’achat. Il reste donc complexe de donner des chiffres précis sur les augmentations à venir. Une seule chose est certaine à ce stade : le Grand Paris est une valeur d’avenir !
