Tribune de Maël Bernier, Directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.
A l’issue de la réunion du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui s’est déroulée une nouvelle fois ce mardi à Bercy, il en ressort que de recommandations, nous allons passer à des règles strictes qui vont réellement devoir s’appliquer au marché du crédit immobilier.
Pour rappel, fin 2020, le HCSF avait annoncé l’assouplissement des conditions d’octroi du crédit immobilier avec un passage à 35% d’endettement maximum au lieu de 33%, et une durée à 27 ans dans le cas d’un achat dans le neuf avec une possibilité de déroger pour les banques à hauteur de 20% de leur production, cette souplesse étant destinée à 80% au financement des résidences principales. Ce qui semblait une bonne nouvelle à cette époque pour les acquéreurs et les banques a rapidement été effacé par une petite précision apportée en janvier 2021. En effet, le HCSF détaillait que dorénavant les banques devaient systématiquement inclure le coût de l’assurance emprunteur dans les charges annuelles d’emprunt pour calculer le taux d’endettement des futurs acquéreurs, ce qui n’était pas ou très peu la règle auparavant.
Partie dérogatoire dépassée
Aujourd’hui, le marché est très dynamique et depuis le début de l’année, les banques ont dû répondre à une très forte demande, notamment des primo-accédants grâce à des taux très bas rendant l’achat immobilier à peine plus coûteux que la location d’un même bien. Pour répondre à cette forte demande, les banques ont globalement dépassé la partie dérogatoire qui leur avait été accordée ; en d’autres termes, elles ont dérogé non pas à 20% comme recommandé mais plutôt à 30% des dossiers. Or à compter d’aujourd’hui l’encadrement des conditions d’octroi est désormais acté et cela entraînera sans aucun doute un accès beaucoup plus compliqué à la propriété pour les jeunes acquéreurs plus modestes ne disposant pas d’épargne pour compléter leur achat.
Risque de fracture
Le risque est clair : créer une fracture entre les plus aisés et/ou plus âgés, disposant d’une belle épargne, qui pourront eux continuer à profiter des taux exceptionnellement bas (sous les 1%) en bénéficiant à fond de l’effet de levier du crédit et de l’autre les plus jeunes, sans épargne qui vont devoir attendre de se constituer une cagnotte suffisante pour accéder à la propriété ! Dommage quand on sait que dans 80% du territoire français l’achat n’est pas plus cher ou presque que la location à surface équivalente.
