« Doit-on acheter sa résidence principale en priorité ? »

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Serge Harroch, fondateur d’Euclide-Financement

Euclide

La question de l’achat de la résidence principale revient régulièrement. Pour une majorité de français, être propriétaire de sa résidence principale est une priorité patrimoniale.Plus d'un ménage sur deux est propriétaire de sa résidence principale, selon une étude de l'Insee en 2017. Qui plus est, l’avoir payé le plus vite possible est bien souvent très important aux yeux de l’investisseur.

En effet, acheter sa résidence principale est une idée omniprésente et récurrente dans la tête du bon père de famille qui lui est transmis des générations précédentes, et qui correspond souvent au premier projet de vie. Être propriétaire (à crédit) procure un faux sentiment de sécurité en cas d’accident de la vie, sachant que le bien appartient le plus souvent, à la banque pendant toute la durée de détention puisque celle-ci est inférieure, en règle générale.

De plus, avec la flambée des prix de l’immobilier de ces deux dernières décennies, un sentiment de peur de ne plus pouvoir devenir propriétaire, est grandissant.

Il était une fois … il y a trente ans

On pouvait considérer, il y a 30 ans, que cette approche était entendable et surtout abordable quand l’évolution du prix de l’immobilier à l’achat progressait raisonnablement ou pas (en fonction de l’inflation) de concert avec le coût des loyers.

Il y a 30 ans, on disait qu’il valait mieux rembourser un prêt que payer un loyer à fonds perdus.

C’était vrai pour deux raisons :

- Un crédit à 5 % par an (taux moyens de l’époque hors période du début des années 80) coûtait tous les mois 584 francs pour 100.000 francs empruntés soit 7.015 francs par an. Donc en flux de trésorerie, un appartement coûtait 7 % de son prix d’achat par an.

- Les rendements locatifs des biens immobiliers tournaient entre 6 et 7 % de la valeur d’acquisition.

Donc pour un locataire, sauter le pas représentait un coût additionnel relativement faible (petit différentiel entre le loyer et le crédit auquel s’ajoutaient la taxe foncière et la part des charges de copropriété incombant au propriétaire).

On pouvait noter aussi que la majorité des crédits étaient remboursés entièrement par anticipation.

Il est une fois …de nos jours

Aujourd’hui l’équation est plus différenciée. En effet, il faut distinguer les grandes métropoles et le reste de la France (à l’exception de quelques niches qui ont vu les prix s’envoler du fait de l’afflux d’étrangers comme le Périgord).

Pour les grandes métropoles c’est-à-dire plus des trois quarts de la population nationale active, les prix à l’acquisition se sont envolés et les loyers ont évolué dans des proportions raisonnables, comparativement.

Aujourd’hui il n’est plus rare, dans Paris par exemple, de trouver des biens avec des rendements locatifs de l’ordre de 2 % à 2,5 % du prix d’achat par an, frais d’acquisition compris.

Or un crédit de 100.000 € sur 25 ans à un taux de 1,6 % par exemple, coûte 404 € par mois, soit 4.855 € par an ou 4,8 % du capital emprunté.

Nous pouvons donc en conclure qu’être propriétaire, de nos jours, peut coûter 2 à 2,5 fois plus cher que d’être locataire, pour autant que l’on ne désire pas faire quelques heures de transports en commun ou d’embouteillages de plus par semaine pour une surface plus grande à un prix raisonnable.

De plus, habiter dans une grande métropole signifie que l’on va faire évoluer la surface strictement en fonction de ses besoins. La conséquence majeure est que l’on garde rarement un bien plus de 7 à 10 ans.

Si nous synthétisons ces données cela signifie que nous avons divisé par deux notre taux d’endettement en décidant d’être locataire de notre résidence principale (on passe de 4885 € par an à 2000/2500 € par an pour 100.000 € de valeur foncière).

Cet écart (même limité à 2 %) si nous décidons d’en faire un investissement locatif, se transforme en différence entre un loyer encaissé et une mensualité payée. Si nous décidons par exemple de faire un investissement en LMNP (loueur en meublé non professionnel) avec un rendement de 4 % par an, l’effort de trésorerie pour 100.000 € emprunté n’est que de 0,8 % puisque le crédit coûte 4,8%. Si nous ramenons cet effort à la somme que nous pouvons consacrer à l’identique, nous avons l’équation 2% = 2,5 x 0,8 %. En conséquence, nous pouvons emprunter 250.000 € au lieu de 100.000 € tout en ayant un toit mais en tant que locataire.

Pour ceux qui seraient encore sceptiques, la somme des intérêts payés pendant 7 ans représente 9.861 € sur la période soit 1.413 € par an, soit 1,4 % du capital emprunté.

Si nous le comparons au loyer de 2 % le jeu en vaut bien la chandelle, d’autant plus que dans les deux cas on ne sera jamais propriétaire de sa résidence principale. Mais dans le second cas, on devient progressivement propriétaire de 2,5 fois plus de patrimoine en moyenne.

En résumé

De nos jours, en fonction de la localisation géographique (grande métropoles ayant connu de fortes hausses de l’immobilier ou campagnes) le choix de la résidence principale comme première acquisition patrimoniale n’est pas forcément un choix systématique. L’investissement locatif reste une bonne solution, si les revenus sont suffisants et que l’on est dans la force de l’âge. L’importance est de maximiser son pouvoir d’achat pendant que l’on peut encore emprunter quitte à arbitrer à la retraite l’un ou l’autre bien locatif pour acheter sa résidence principale avec les produits de cession, lorsque l’on ne pourra plus emprunter du fait d’un âge trop avancé.

Serge Harroch

Le CV de Serge Harroch

fondateur, Euclide Financement

Serge Harroch débute sa carrière dans le conseil et l’audit des organisations et des systèmes d’informations des entreprises. Il rejoint W Finance Conseil, où il met à profit son expérience en matière d’audit. Il prend rapidement conscience de l’importance de gérer la dette en amont de la gestion de l’actif et il crée en 2010 Euclide. Il est également administrateur de l’ANACOFI IOBSP.

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