Gilles Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM du Grand Paris
Le décret de la loi ALUR portant sur le contrat type de syndic de copropriété vient d’être publié au Journal Officiel du 28 mars 2015 et s’appliquera à tous les contrats de syndics, conclus ou renouvelés, après le 1er juillet prochain. Comme souvent, le diable est dans les détails. Entre l’esprit de la loi qui visait à instaurer une plus grande transparence en facilitant la comparaison entre les contrats et le décret paru, l’écart est important et les mauvaises surprises nombreuses.
Il échoue sur trois attentes majeures des copropriétaires : la simplification, la relation stable avec leur gestionnaire de copropriété et la compétence :
Simplification
Ce contrat-type est peu lisible car il complexifie à l’excès la rédaction avec des annexes qui fixent la liste des prestations incluses dans le forfait et celles pouvant donner lieu à rémunération complémentaire. Comportant une quinzaine de pages, il est désormais très difficile de s’y retrouver.
L’arrêté dit Novelli de 2010 fixait déjà la liste des prestations de gestion courante incluses dans le forfait des honoraires annuels. Il aurait pu être amélioré. Comme trop souvent en France, on a préféré défaire et refaire.
Relation stable
Au moment où la profession évolue grâce à un formidable effort de formation pour réussir la rénovation énergétique des copropriétés et jouer son rôle d’acteur central dans cette mobilisation dont les enjeux sont techniques, économiques, juridiques et fiscaux, les copropriétaires ont besoin avant tout d’une relation de confiance sur la durée avec leur syndic.
Pourquoi donc systématiser une mise en concurrence obligatoire du syndic qui doit avoir lieu, selon la loi, à chaque renouvellement ? Le conseil syndical doit désormais proposer plusieurs contrats, c’est-à-dire au moins deux. Imagine-t-on un consommateur se rendant chez le concessionnaire automobile qu’il a choisi pour se faire rappeler qu’il doit aller voir le concurrent avant de faire son choix? Est-ce comme cela que l’on favorisera une relation durable entre le syndicat et son syndic ?
Compétence
Pourquoi préciser enfin dans le contrat que les syndics bénévoles peuvent se faire rémunérer au temps passé à un coût horaire convenu avec le syndicat des copropriétaires ? Considérer que le syndic bénévole peut percevoir une rémunération forfaitaire alors même qu’il n’est pas soumis aux obligations des professionnels, notamment en matière de garanties de fonds, est tout simplement aberrant.
Cette mesure va à contresens de l’évolution du métier de syndics de copropriété, confrontés chaque jour à la judiciarisation grandissante, l’inflation des normes, l’exigence accrue en matière de gestion des charges. Gérer financièrement et juridiquement la copropriété, entretenir les parties communes en maîtrisant les charges exige du professionnalisme et des moyens. C’est bien de compétence dont les copropriétaires ont besoin : le risque ici est grand de favoriser les vocations de candidats souvent néophytes, autoproclamés experts immobiliers.
Attention aux fausses bonnes idées
La loi ALUR rend service aux consommateurs en rendant la formation continue obligatoire ou en créant la carte professionnelle S : méfions nous par contre des fausses bonnes idées qui n’ont comme objectif que de calmer certains à moindre frais en freinant la créativité et la modernité que de nombreux professionnels mettent tous les jours au service de leurs clients.
