« Bulle ou pas bulle sur le marché immobilier français ? »

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Maël Bernier, Directrice de la communication du courtier Meilleurtaux

Meilleurtaux.com

Depuis plusieurs mois, nous entendons de plus en plus souvent que l’immobilier serait en surchauffe et qu’une bulle ne va pas tarder à éclater. Cette analyse se base principalement sur deux éléments, à savoir des prix de l’immobilier qui seraient trop élevés et des emprunteurs toujours plus et trop endettés.

Capacité d’emprunt record

Or, chez Meilleurtaux, nous ne partageons absolument pas cet avis et cela pour plusieurs raisons. Premièrement, la capacité d’emprunt est record et ne cesse de s’améliorer : en hausse de 45% en 10 ans et de 22% en 5 ans, à critères d’endettement équivalents. Par ailleurs, le revenu mensuel nécessaire pour emprunter 200.000 € sur 20 ans est en baisse de 600 € par rapport à 2014 (il fallait gagner 3.400 € par mois en 2014 contre 2.800 € par mois aujourd’hui) et au final le coût total (somme des intérêts) d’un emprunt de 200.000€ est en baisse de 65% en 5 ans !

Enfin, concernant le taux d’effort, les banques françaises sont et restent très prudentes : elles veillent ainsi à respecter un ratio d’endettement (mensualité rapportée au revenu mensuel) proche de 33%. Les seuls cas où ce ratio peut dépasser 33% (mais rarement au-delà de 35%) sont pour les ménages à revenus élevés ou dans les cas d’investissement locatifs.

Les vertus du système français

D’autre part, nous avons en France un système qui n’existe nulle part ailleurs et qui protège de manière extrêmement forte à la fois les emprunteurs mais également les établissements prêteurs. Quels sont ces différents éléments qui garantissent la solidité de nos emprunts ?

Tout d’abord, les prêts en France sont dans une écrasante majorité (plus de 90% de la production) à taux fixe sur toute la durée du prêt, contre des prêts à taux variables, capés ou non, ou des taux fixes pendant une durée limitée (2 à 10 ans) dans les autres pays européens.

Des prêts amortissables

Ensuite, plus de 90% de la production se fait en prêts amortissables. Cela signifie donc que l’endettement de chaque ménage diminue progressivement, tandis que se constitue chaque mois une épargne forcée dans l’actif patrimonial de base d’un ménage. Comme nous l’évoquions précédemment, les prêts respectent quasi systématiquement un ratio d’endettement (33%) associé à une vérification du « reste à vivre » et du « saut de charge », c’est-à-dire l’augmentation de la mensualité que va subir ou non un foyer avec l’acquisition de ce nouveau bien.

Garantie et assurance-emprunteur

Dernier élément et non des moindres : les prêts en France sont extraordinairement sécurisés par des mécanismes de garantie très puissants : une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers ou une caution. Ainsi, en cas de défaillance de l’emprunteur, la banque pourra soit saisir le bien en cas d’hypothèque, soit se faire intégralement rembourser grâce à la caution.

Les emprunteurs et les banques sont également sécurisés par la souscription quasi-systématique d’une assurance emprunteur (plus de 9 prêts sur 10) couvrant décès, incapacité temporaire de travail, invalidité et même dans certains cas des options additionnelles comme la perte d’emploi.

Des prix stables en dehors des grandes agglomérations

Pour conclure, n’oublions pas que les si les prix continuent de grimper à Paris ou à Lyon, dans la très grande majorité du territoire français, les prix sont stables, sous ou autour de 3.000 € du m², ce qui s’illustre d’ailleurs par le nombre de transactions record sur cette année 2019 qui va s’établir à près de 1,1 million.

Maël Bernier

Le parcours de Maël Bernier

Directrice de la communication, Meilleurtaux.com

Maël Bernier est la Directrice de la communication de Meilleurtaux.com. A l’issue d’études de droit complétée par une maîtrise en communication, elle devient chef de projet en agence de communication financière avant de rejoindre Empruntis.com en 2004 puis Meilleurtaux.com en 2014.

Commentaires (2)
  • tbuisson
    tbuissonposté le 04.12.2019 à 17:05

    Un avis d'expert hautement désintéressé...

  • chauveau.mathieu
    chauveau.mathieuposté le 05.12.2019 à 00:51

    Tout à fait d'accord.... et son argumentaire
    ne me convaincs pas du tout car contrairement à ce qui est dis pourquoi de ménages sont endettés à plus de 33%....

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