« Attendre une baisse des prix de l’immobilier en 2023 n’est pas le bon calcul »

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Tribune de Brice Cardi, Président du réseau immobilier L'Adresse.

L'Adresse

En cette fin d’année, bien que les chiffres tablent sur plus d’un million de transactions en 2022, tous les professionnels, qu’ils soient notaires, courtiers ou agents immobiliers, ne peuvent que constater que le marché immobilier est grippé, marqué par un ralentissement de l’activité et un attentisme, tant coté acheteurs que vendeurs…

Il est indéniable que le marché est en pleine mutation : les taux ont beaucoup augmenté et vont continuer sur cette tendance, voire même davantage ; les prix commencent à baisser, mais pas partout ; et les banques ont presque fermé le robinet du crédit, depuis cet été, mais surtout depuis la rentrée. Tout cela sur fond d’inflation record depuis les années 80…

Attentisme général

Résultat, coté acheteurs, il y a un attentisme lié à la situation économique, à la hausse du coût de l’énergie et de la vie dans son ensemble, mais aussi et surtout à l’augmentation des taux et la perspective d’une baisse des prix. Coté vendeurs, bien qu’on constate une hausse des délais de vente et des marges de négociations, il y a une sorte de déni de certains propriétaires concernant cette baisse de prix qui s’enclenche. On constate chaque jour la difficulté pour la plupart d’entre eux de comprendre qu’après tant d’années d’augmentation, le marché s’inverse.

Moins d’acquéreurs finançables en 2023

Mais vendre maintenant, c’est limiter la perte d’acquéreurs potentiels, le risque que son bien sorte du marché après une trop longue période sans offre et donc limiter sa perte de valeur. Les taux de crédit devraient atteindre 3% sur 20 ans avant la mi-2023, avec une baisse de la capacité d’emprunt pour 1.000 € de mensualité sur 20 ans qui atteindra alors près de 40.000 € par rapport à 2021 quand les taux étaient à 1% ! Il sera donc clairement plus difficile d’acheter en 2023, mais aussi plus difficile de vendre, car pour un même bien, le nombre d’emprunteurs potentiels, toutes choses égales par ailleurs, va diminuer.

Hausse du coût du crédit

Coté acquéreurs, certains mettent actuellement leur projet en attente, capitalisant sur une baisse des prix… Sauf qu’ils ne prennent pas en compte la poursuite de la hausse des taux. Attendre une baisse des prix n’est pas le bon calcul. Même si les prix baissaient de 5% en 2023, la hausse des taux de 1 point entraînerait une hausse du coût du crédit de 50%. Finalement, l’achat d’un bien qui valait 260.000 € en 2022 mais n’en vaudrait plus que 247.000 € en 2023 (-5%) coûterait 4% de plus, intérêts du crédit inclus, soit au final 14.000 € de plus.

En 2023, compte tenu de la dynamique haussière des taux qui devrait se poursuivre, le risque est donc plus important pour les acheteurs de subir une baisse de la capacité d’emprunt plus élevée que celle des prix, et pour les vendeurs, une décote de leur bien encore plus forte. Reste à savoir si la baisse des prix qui s’enclenche sera suffisante pour compenser la hausse des taux, sinon le marché risque d’être plus compliqué que celui de 2022… Vendeurs comme acheteurs, en 2023 le temps va encore jouer contre vous !

Brice Cardi

Le parcours de Brice Cardi

Président, L'Adresse

Sorti en 1995 de L’École Supérieure des Professions Immobilières (ESPI), Brice Cardi intègre un Cabinet d’Administration de Biens dans les Hauts-de-Seine, avant de créer sa propre structure à 23 ans. Il intègre le réseau l’Adresse en 2007 et ouvre successivement plusieurs agences, témoignant d’un dynamisme et d’une volonté de participer à la croissance du réseau qui le propulse en 2013 au poste de président de l’Adresse qu’il occupe encore aujourd’hui. Il est également à la tête d’une dizaine d’agences immobilières l’Adresse qui représentent plus d’une centaine de collaborateurs.

Commentaires (3)
  • Utilisateur33233
    Utilisateur33233posté le 28.12.2022 à 16:21

    Pourquoi le calcul de cet article est faux en 600 signes :
    Achat à 260000 E, taux actuel 2%, 3% en cas d’attente. Baisse des prix 10% (BCE ou Touati prévoient 15), apport 30%.
    Achat maintenant : emprunt 182000 à 2%. Cout = 78000 apport + 182000 emprunt + 72800 intérêts = 332800 euros.
    Achat après baisse 10%, taux à 3%. Coût : 78000 d’apport + 156000 d’emprunt (234000– apport) + 93600 d’intérêts à 3% / 20 ans = 327600. Baisse frais de mutations 1790 euros. Économie 6990 euros.
    Si le prêt est à 15 ans = 12190 euros d’économie si l’on attend la baisse plutôt que d’acheter maintenant.

  • Utilisateur33233
    Utilisateur33233posté le 28.12.2022 à 15:30

    Un pro de l'immobilier qui nous conseille de ne pas attendre ... étonnant !
    Sauf que le calcul donné dans cet article est totalement faux car il omet diverses variables (l'apport, la baisse de frais de mutations en cas de baisse, etc.) et en sous-estime d'autres (la baisse attendue est plus de 10/15% que de 5%. En réalité un pour un achat de 260 K avec une baisse de 10% sur 20 ans par exemple l'on gagne plus de 10 K à attendre (je peux le démontrer facilement mais le nbre de signes est limité dans les commentaires). Cordialement. Jade

  • Nikola S.
    Nikola S.posté le 28.12.2022 à 11:40

    tout n'est pas que calcul. Une baisse du marché prendra naissance dans des facteurs financiers.