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Tribune de Brice Cardi, Président du réseau immobilier L'Adresse.
En cette fin d’année, bien que les chiffres tablent sur plus d’un million de transactions en 2022, tous les professionnels, qu’ils soient notaires, courtiers ou agents immobiliers, ne peuvent que constater que le marché immobilier est grippé, marqué par un ralentissement de l’activité et un attentisme, tant coté acheteurs que vendeurs…
Il est indéniable que le marché est en pleine mutation : les taux ont beaucoup augmenté et vont continuer sur cette tendance, voire même davantage ; les prix commencent à baisser, mais pas partout ; et les banques ont presque fermé le robinet du crédit, depuis cet été, mais surtout depuis la rentrée. Tout cela sur fond d’inflation record depuis les années 80…
Attentisme général
Résultat, coté acheteurs, il y a un attentisme lié à la situation économique, à la hausse du coût de l’énergie et de la vie dans son ensemble, mais aussi et surtout à l’augmentation des taux et la perspective d’une baisse des prix. Coté vendeurs, bien qu’on constate une hausse des délais de vente et des marges de négociations, il y a une sorte de déni de certains propriétaires concernant cette baisse de prix qui s’enclenche. On constate chaque jour la difficulté pour la plupart d’entre eux de comprendre qu’après tant d’années d’augmentation, le marché s’inverse.
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Moins d’acquéreurs finançables en 2023
Mais vendre maintenant, c’est limiter la perte d’acquéreurs potentiels, le risque que son bien sorte du marché après une trop longue période sans offre et donc limiter sa perte de valeur. Les taux de crédit devraient atteindre 3% sur 20 ans avant la mi-2023, avec une baisse de la capacité d’emprunt pour 1.000 € de mensualité sur 20 ans qui atteindra alors près de 40.000 € par rapport à 2021 quand les taux étaient à 1% ! Il sera donc clairement plus difficile d’acheter en 2023, mais aussi plus difficile de vendre, car pour un même bien, le nombre d’emprunteurs potentiels, toutes choses égales par ailleurs, va diminuer.
Hausse du coût du crédit
Coté acquéreurs, certains mettent actuellement leur projet en attente, capitalisant sur une baisse des prix… Sauf qu’ils ne prennent pas en compte la poursuite de la hausse des taux. Attendre une baisse des prix n’est pas le bon calcul. Même si les prix baissaient de 5% en 2023, la hausse des taux de 1 point entraînerait une hausse du coût du crédit de 50%. Finalement, l’achat d’un bien qui valait 260.000 € en 2022 mais n’en vaudrait plus que 247.000 € en 2023 (-5%) coûterait 4% de plus, intérêts du crédit inclus, soit au final 14.000 € de plus.
En 2023, compte tenu de la dynamique haussière des taux qui devrait se poursuivre, le risque est donc plus important pour les acheteurs de subir une baisse de la capacité d’emprunt plus élevée que celle des prix, et pour les vendeurs, une décote de leur bien encore plus forte. Reste à savoir si la baisse des prix qui s’enclenche sera suffisante pour compenser la hausse des taux, sinon le marché risque d’être plus compliqué que celui de 2022… Vendeurs comme acheteurs, en 2023 le temps va encore jouer contre vous !
