« Il faut redonner confiance aux bailleurs privés »

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Frédéric Verdavaine, Directeur général adjoint de Nexity et Président des activités de Services immobiliers aux particuliers

Nexity

Comment se positionne Nexity sur le marché de la gestion locative ?

En France, le parc géré par des bailleurs privés compte plus de 2,8 millions de logements locatifs. Ils sont environ la moitié à gérer seul  leurs rapports avec les locataires. On estime que la part des propriétaires-bailleurs ayant confié la gestion de leurs biens à des professionnels s’élève à environ 45%. Nexity dispose d’un portefeuille de près de 175 000 logements en gestion locative, ce qui représente une part de marché d’un peu plus de 8%. A travers des services qui garantissent des locataires solvables, nous apportons de la sérénité à nos clients bailleurs.

Quelle est la photographie de votre parc de logements ?

Notre parc est composé d’une majorité de 2 pièces (33%). 21% des biens sont des studios et 27% des 3 pièces.

Qui sont vos bailleurs ?

Leur âge moyen est de 61 ans. Plus de la moitié (53,7 %) est âgée de plus de 60 ans et plus de 30% ont plus de 70 ans. C’est à Paris que les propriétaires-bailleurs sont les plus âgés (67 ans), et dans le Centre qu’ils sont les plus jeunes (54 ans).

Combien de temps faut-il pour trouver un locataire ?

En moyenne, nous sommes à 73 jours (à fin juin 2017), soit 6 jours de moins qu’en 2016. Les délais de location ont continué à se réduire pour tous les types de bien de façon plus ou moins marquée selon les régions, excepté pour les grandes surfaces (4 pièces et plus et maisons), pour lesquelles ils continuent de s’allonger respectivement de 7 et 9 jours. C’est dans la région Île-de-France et en Méditerranée que les délais sont parmi les plus courts.

Combien de temps un locataire reste dans son logement ?

La durée moyenne d’occupation est relativement stable à 3,2 années. Elle reste plus élevée à Paris où elle continue d’ailleurs à progresser (5,8 ans) et dans le reste de l’agglomération parisienne (4 ans). Dans le Centre, le Nord et l’Ouest où le marché du logement est plutôt moins tendu qu’ailleurs, les locataires sont plus mobiles et restent en place moins de 3 ans. En matière de surface, plus le logement est grand, plus la durée de bail est longue. En moyenne, un locataire ne reste ainsi que 2,2 ans dans un studio, un chiffre quasi stable depuis 2010.

Quel est le taux moyen de vacance dans votre parc ?

A fin juin 2017, il était de 7,3% mais il fluctue sensiblement selon la période de l’année : il est le plus faible en moyenne de septembre à décembre, puis remonte par palier, une première fois de janvier à avril, et une seconde fois de mai à juillet pendant l’été, où il atteint son point haut. J’estime qu’un bon taux de vacance structurel devrait être autour de 5%. Cet écart s’explique notamment par la vétusté du parc dans certaines régions. Notre travail consiste à proposer à nos bailleurs des travaux de rénovation permettant d’améliorer la performance énergétique de leur logement et ainsi réduire les charges du locataire.

Quelles sont vos solutions pour sécuriser la gestion locative ?

Nous sommes les seuls à proposer une offre de gestion locative en ligne rémunérée avec un forfait fixe mensuel (17,9 euros), et non par un pourcentage du loyer.  Cette solution digitale (« e-gérance ») permet de décharger le propriétaire de la gestion administrative, comptable et réglementaire des loyers. Le bailleur conserve la relation avec le locataire et la gestion des travaux. Cette solution s’adresse en particulier aux actifs urbains qui ne font pas appel aujourd’hui à une agence immobilière.

Pour garantir les revenus du bailleur, nous proposons aussi le « Mandat Sérénité » pour les logements neufs.  Avec cette formule facturée 10,5% HT du loyer, nous nous engageons chaque mois et sans délai à verser 100% des loyers et des charges locatives tant que le locataire est en place, même en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer.

Au-delà des formules d’assurance et de garantie, que faudrait-il faire pour redonner confiance au bailleur privé ?

Je pense qu’on ne peut pas continuer à stigmatiser le bailleur privé qui est un maillon clé dans le parcours résidentiel. Il a un rôle de production et pas de rentier. A force de confronter les populations de locataires et bailleur, on bloque le marché. Le fait d’avoir surprotégé le locataire lui nuit aujourd’hui. Nexity milite pour donner un véritable statut au bailleur privé avec par exemple un régime de déduction au titre de l’amortissement fiscal en fonction des loyers pratiqués. L’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du logement des revenus fonciers qu’il procure. A l’arrivée, le propriétaire paye donc moins d’impôt, à hauteur de l’effort qu’il consent sur les loyers.

Frédéric Verdavaine

Le CV de Frédéric Verdavaine

Directeur général adjoint, Nexity

Frédéric Verdavaine, 48 ans, est entré dans le groupe Nexity en septembre 2014 en tant que Directeur général adjoint des Services immobiliers aux particuliers, dont il devient Directeur général délégué en juin 2015.

Il est aujourd'hui directeur général adjoint du groupe Nexity et président des activités de services immobiliers aux particuliers. Il était précédemment Directeur général du Groupe NDFI, après une première expérience dans le monde immobilier comme Directeur général du Groupe GHI. Il a commencé sa carrière comme consultant en stratégie & organisation au sein du groupe Quaternaire. Il rejoint le Groupe Pinault Printemps La Redoute comme adjoint au Directeur des ressources humaines. Il intègre ensuite Johnson Diversey où il a occupé les postes de Directeur général délégué France et de Vice-président ressources humaines Europe du Sud.

Frédéric Verdavaine est diplômé de l’Institut de Haute Finance Internationale, du MBA HEC/CPA et d’un magistère en développement des ressources humaines.

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