Taxe foncière : qui doit payer en cas de changement de propriétaire ?

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Le seul redevable au regard du fisc est le propriétaire au premier janvier. Mais généralement, l’acte de vente prévoit une clé de répartition.

Boursier.com

Si je vends un bien immobilier le 1er février, dois-je payer la taxe foncière pour l’ensemble de l’année ? La réponse est oui. Le fisc ne reconnaît qu’un seul redevable : le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. Peu importe donc que le bien ait été vendu en cours d’année.

La pratique du prorata temporis

Voici pour la théorie. Dans la pratique, vendeurs et acquéreurs ont toutefois pour habitude de tenir compte du changement de propriétaire. En général, compromis et actes de vente comportent une clause de répartition au prorata temporis.

Par exemple, pour un bien vendu le 1er avril, il est d’usage d’affecter 25% de la taxe au vendeur (3 mois sur 12) et 75% à l’acquéreur (9 mois sur 12). Afin d’éviter les régularisations a posteriori, l’indemnisation se fait au moment de la vente. Sur la base de la taxe de l’année précédente, l’acheteur fait un chèque au vendeur correspondant au montant de sa quote-part. Ainsi, le vendeur récupère en amont une partie de la taxe foncière qu’il devra régler en fin d’année.

Un accord privé

Comme le rappelle l’administration, ce type d’accord est d’ordre privé. Il n’est donc en rien rendu obligatoire par le fisc et peut en théorie faire l’objet d’une négociation.

Une indemnisation approximative

Le principal reproche pouvant être adressé à cette pratique habituelle concerne surtout son caractère approximatif. La répartition de la taxe se faisant sur la base de l’année précédente, elle ne protège pas le vendeur contre une éventuelle augmentation de la taxe foncière.

Prenons le cas d’un propriétaire ayant payé 1.000 euros de taxe foncière en 2017. Le bien en question a été vendu le 1er février 2018. Selon la clause habituelle, l’acquéreur a réglé l’équivalent de 10 mois de taxe foncière au vendeur (833 euros). Il n’empêche que si en 2018, la taxe foncière de ce bien passe subitement à 1.500 euros, le vendeur supportera en réalité 45% de la taxe au lieu de 16,7%.

Bien entendu, il est toujours possible de prévoir dans l’acte une régularisation a posteriori si l’on anticipe une forte hausse de la taxe d’une année sur l’autre (par exemple suite à des travaux). Mais il est a priori moins aisé de récupérer une créance présentée plusieurs mois après la vente qu’une créance présentée au moment de la signature chez le notaire.

Une remise en question en cas de réforme ?

L’actualité récente a fait naître une autre interrogation. Le gouvernement n’exclut pas à l’avenir de moduler la taxe foncière en fonction des revenus du foyer.

Si tel était le cas, la pratique actuelle de répartition entre acheteur et vendeur s’en trouverait profondément bouleversée. Aujourd’hui, la taxe foncière attachée à un bien est la même quelle que soit la situation du propriétaire. Mais comment pourrait être répartie une taxe liée aux revenus ?

Reprenons notre exemple d’une taxe foncière de 1.000 euros en supposant que le vendeur ait de très hauts revenus. Un acquéreur plus modeste, et donc a priori moins taxé, accepterait-il d’indemniser le vendeur sur cette base ? Une telle réforme rendrait à coup sûr les négociations beaucoup plus complexes.

Et pour la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation obéit elle aussi à la règle du premier janvier. C’est l’occupant des lieux en début d’année qui est redevable de la taxe. En cas de déménagement en cours d’année, il n’y a en revanche pas de négociation pour la taxe d’habitation. De fait, les occupants successifs ne se connaissent pas forcément et il peut y avoir des périodes de vacance. De surcroît, le montant de la taxe d’habitation varie selon la situation du foyer. Il serait donc très compliqué de vouloir le répartir entre les occupants successifs.

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