Revenus fonciers : à quel rendement net correspond un rendement brut?

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L’Argent & Vous a établi des simulations en fonction du niveau des charges et du taux d’imposition du propriétaire

Boursier.com

Un bien immobilier acheté 100.000 euros et rapportant de 500 euros de loyer par mois, soit 6.000 euros par an, génère un rendement brut de 6%. Tous les propriétaires de bien locatif sont en mesure de réaliser ce calcul. Mais à quel rendement net correspond ce rendement brut ? Autrement dit que reste-t-il réellement au bailleur après déduction de ses charges (entretien, impôts fonciers…) et de sa fiscalité ? Les simulations deviennent alors un peu plus complexes. Pourtant, il est essentiel de les faire en amont d’un projet afin de s’éviter des mauvaises surprises.

Pour vous donner un aperçu rapide de la situation, L’Argent & Vous a décidé de vous proposer des tableaux de conversion pour des rendements bruts compris entre 3% et 8%.

Fiscalité et charges

Nous avons établi nos simulations avec le régime fiscal dit du micro-foncier. Pour mémoire, le revenu imposable est ici constitué des loyers encaissés déduction faite d’un abattement de 30%.

Nos calculs ont été faits avec trois taux d’imposition différents (14%, 30% et 41%) auxquels ont été ajoutés les prélèvements sociaux (17,2%). Nous avons aussi tenu compte de la déductibilité partielle de la CSG.

Rappelons que les bailleurs qui le souhaitent peuvent également déduire leurs charges pour leur montant réel, mais chaque cas devient alors particulier.

Concernant les charges, nous avons retenu différents niveaux (de 5% à 30% des loyers encaissés). Nous n’avons pas établi de calculs au-delà de 30% de charges, le propriétaire ayant alors intérêt à passer au régime réel (par exemple lors de travaux importants).

Résultats avec un taux d’imposition de 14%

Pour les propriétaires de la tranche à 14%, la fiscalité n’ampute que modérément les rendements locatifs. Avec 15% de charges, un rendement brut de 5% laisse encore un rendement net de 3,2%.

En passant à 30% de charges, le rendement net est à peu près égal à la moitié du rendement brut (voir tableau ci-dessous).

Rendement net d'un bien à partir de son rendement brut (TMI 14%*)
*Avec régime micro-foncier, L'Argent & Vous
Niveau des charges (en proportion du loyer)
5%10%15%20%25%30%
3%2,21%2,06%1,91%1,76%1,61%1,46%
4%2,95%2,75%2,55%2,35%2,15%1,95%
5%3,69%3,44%3,19%2,94%2,69%2,44%
6%4,43%4,13%3,83%3,53%3,23%2,93%
7%5,17%4,82%4,47%4,12%3,77%3,42%
8%5,91%5,51%5,11%4,71%4,31%3,91%

Résultats avec un taux d’imposition de 30%

Le poids de la fiscalité se fait ici plus durement ressentir. Avec seulement 5% de charges, un rendement brut de 5% aboutit à un rendement net de 3,17%. Pour cette catégorie de propriétaires, le rendement net équivaut à moins de la moitié du rendement brut dès lors que les charges atteignent 20%.

Rendement net d'un bien à partir de son rendement brut (TMI 30%*)
*Avec régime micro-foncier, L'Argent & Vous
Niveau des charges (en proportion du loyer)
5%10%15%20%25%30%
3%1,90%1,75%1,60%1,45%1,30%1,15%
4%2,54%2,34%2,14%1,94%1,74%1,54%
5%3,17%2,92%2,67%2,42%2,17%1,92%
6%3,80%3,50%3,20%2,90%2,60%2,30%
7%4,44%4,09%3,74%3,39%3,04%2,69%
8%5,07%4,67%4,27%3,87%3,47%3,07%

Résultats avec un taux d’imposition de 41%

Dans les hautes tranches, l’écart entre rendement brut et rendement net s’accroît inévitablement. Un propriétaire imposé à 41% n’obtiendra que 2,56% nets si son rendement brut est de 5% et qu’il supporte 10% de charges.

Avec 30% de charges sur le bien, le rapport entre rendement net et rendement brut est même de 1 à 3.

Rendement net d'un bien à partir de son rendement brut (TMI 41%*)
*Avec régime micro-foncier, L'Argent & Vous
Niveau des charges (en proportion du loyer)
5%10%15%20%25%30%
3%1,69%1,54%1,39%1,24%1,09%0,94%
4%2,25%2,05%1,85%1,65%1,45%1,25%
5%2,81%2,56%2,31%2,06%1,81%1,56%
6%3,37%3,07%2,77%2,47%2,17%1,87%
7%3,93%3,58%3,23%2,88%2,53%2,18%
8%4,50%4,10%3,70%3,30%2,90%2,50%
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