Rendements immobiliers : n’oubliez pas la fiscalité et les charges !

Fiscalité Fiche Pratique 0

Entre le rendement brut du bien et le rendement net perçu par le propriétaire, il y a souvent un écart important. Exemples en chiffres…

Boursier.com

La rentabilité moyenne d’un bien locatif approche des 6%. Ce chiffre calculé l'an passé par Meilleurtaux.com et Asterès a de quoi faire rêver dans la période actuelle. Mais, comme le rappelaient d’ailleurs les auteurs du rapport, il s’agit là d’un rendement brut (loyers encaissés rapportés à la valeur du bien). Or, dans l’immobilier, les impôts et les charges peuvent amputer une grosse partie du rendement.

Pour y voir plus clair, nous avons cherché à évaluer leur impact. Dans un souci de simplification, nous avons retenu le cas d’un propriétaire bénéficiant du régime dit de « micro-foncier », c’est-à-dire ayant un abattement forfaitaire de 30% sur ses revenus pour le calcul de ses impôts et prélèvements.

Avec 20% de charges

Sur un rendement type de 6%, des charges annuelles correspondant à 20% des loyers encaissés amputent déjà la performance de 1,2 point.

Du point de vue fiscal, un propriétaire au micro-foncier est imposé sur 70% des loyers perçus (du fait de l’abattement de 30%). Sur 100 euros de loyers, la base d’imposition est donc de 70 euros. Cette base est soumise à l’IR (en fonction de la tranche du contribuable) ainsi qu’aux prélèvements à 15,5%.

Pour 100 euros de loyers encaissés, un propriétaire dans la tranche à 30% paie ainsi 31,85 euros d’impôts et prélèvements. En retranchant également ses charges, il lui reste donc in fine un peu moins de la moitié de son revenu brut.

Comme le montre le tableau ci-dessous, un revenu brut de 6% aboutit par exemple à un revenu net de 2,9%.

Rendement net selon le rendement brut et la tranche d'IR
Micro-foncier et 20% de charges, L'Argent & Vous
TMI 14%TMI 30%TMI 41%
Rendement brut 4%2,37%1,93%1,62%
Rendement brut 5%2,97%2,41%2,02%
Rendement brut 6%3,56%2,89%2,43%
Rendement brut 7%4,15%3,37%2,83%

Avec 25% de charges

Si le poids des charges n’est plus de 20% mais de 25%, le rendement net est bien entendu un peu plus faible.

Pour un rendement brut de 6%, un propriétaire ne conserve plus 2,9% en net mais 2,6%.

Rendement net selon le rendement brut et la tranche d'IR
Micro-foncier et 25% de charges, L'Argent & Vous
TMI 14%TMI 30%TMI 41%
Rendement brut 4%2,17%1,73%1,42%
Rendement brut 5%2,72%2,16%2,77%
Rendement brut 6%3,26%2,59%2,13%
Rendement brut 7%3,80%3,02%2,48%

Vacance et travaux

Une peinture à refaire, une gaine de ventilation à changer, une fuite à réparer… Les petits travaux d’entretien peuvent eux aussi réduire la rentabilité d’un bien.

Enfin, les propriétaires ne doivent pas oublier que les périodes de vacance coûtent cher. Reprenons l’exemple d’un bien offrant théoriquement 6% bruts à un propriétaire imposé à 30%. Si le bien reste vide 3 mois dans l’année, la rentabilité nette chutera alors à 1,9%.

Ces quelques chiffres montrent qu’il faut garder la tête froide face aux rendements bruts. Certes, l’immobilier locatif peut encore s’avérer rentable (d’autant plus s’il offre une perspective de plus-value à la sortie). Mais, au moment de passer à l’acte, mieux vaut avoir des hypothèses prudentes et garder de la marge (notamment en cas d’emprunt) afin d’éviter les déconvenues.

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