Quelle fiscalité pour un investissement immobilier aux Etats-Unis ?

Fiscalité Fiche Pratique 0

La convention fiscale franco-américaine permet aux investisseurs français d'éviter la double imposition grâce à un mécanisme de crédit d'impôts obtenu en France.

My US Investment

Les faibles rendements de l’immobilier locatif en France une fois la fiscalité appliquée poussent de plus en plus d’investisseurs particuliers à regarder hors de nos frontières. Grâce à la convention fiscale bilatérale franco-américaine, les Etats-Unis offrent une rentabilité nette très supérieure à ce qu’on peut espérer en France.

Double déclaration

Les français qui achètent un logement aux Etats-Unis pour le louer doivent tout d'abord déclarer leurs revenus sur place, puis en France. La convention bilatérale entre les administrations des deux pays empêche toutefois une double imposition grâce à un mécanisme de crédit d'impôt obtenu en France.

Déductions

Aux Etats-Unis, les charges réelles supportées dans le cadre de la gestion du bien (assurance, travaux courants et même les  frais de déplacement) sont déductibles des loyers brut. Quel que soit le statut de l'investisseur, une partie du prix de l'acquisition peut être amortie de manière linéaire sur 27,5 ans. La valeur servant de base pour calculer l'amortissement est égale à la valeur du bâti, soit environ 80% de la valeur d'achat. Par ailleurs, chaque propriétaire se voit octroyer un abattement fiscal en valeur nominale (3900 dollars pour l'année 2014), cette déduction s'appliquant sur le revenu net à déclarer.

Première tranche à 10%

Comme en France, les tranches d'imposition américaines sur le revenu sont progressives. Dans la majorité des cas, les investisseurs sont imposés dans la première tranche à 10%. Celle-ci correspond à des revenus imposables inférieurs à 9 075 $ pour une personne seule. La convention fiscale franco-américaine permet aussi de déduire un billet d’avion aller-retour par an. Dans l'exemple d'un bien acheté 120 000 $ bénéficiant d’un revenu brut de 14 000 $ avec 4 000 $ de charges déductibles, le cabinet de conseil spécialisé dans l’investissement immobilier locatif aux Etats-Unis, My US Investment, ne calcule qu'un impôt sur les revenus fonciers de 261 $ à régler aux Etats-Unis.

Imposition aux Etats-Unis pour un loyer annuel brut de 14 000 dollars
source : My US Investment / L'Argent&Vous
Charges déductibles- 4 000 $
Loyer net10 000 $
Amortissement- 3 491 $ (100 000 x 80% / 27,5 années)
Abattement fiscal- 3 900 $
Total imposable2 609 $
Impôt à 10%261 $

Feuille d'impôt en France

Le contribuable français devra ensuite déclarer ses revenus fonciers en France et bénéficiera d’un crédit d’impôt selon la convention fiscale permettant d’éviter une double imposition. Il aura aussi l’avantage de ne pas supporter de prélèvements sociaux (15,5%) sur les revenus à l’étranger. Les revenus perçus aux Etats-Unis viendront par contre gonfler sa base imposable. Dans le scénario d’un contribuable déclarant 100 000 € de revenus en France et imposé à ce titre dans la tranche à 41%, les 8 000 € de loyers encaissés aux Etats-Unis (10 000 $) créeront un impôt supplémentaire d'environ 1 000 €.  A l’arrivée, l’impôt global est proche de 1 300 € alors qu’en France il aurait représenté près 4 500 € dans la tranche d'imposition marginale à 41%.

Dans la pratique, le contribuable devra remplir en France la déclaration de revenus foncier 2044, la déclaration de revenus encaissés à l’étranger 2047 et ajouter ses revenus fonciers dans la déclaration de revenus 2042.

Plus-values

S'agissant de l'imposition de l'éventuelle plus-value immobilière lorsque ce bien sera revendu, le principe de la double déclaration prévaut également mais le mécanisme est plus simple puisqu’un crédit d'impôt égal à l'impôt américain est octroyé aux Français dans cette situation. Aux Etats-Unis, la taxation de la plus-value pour un bien détenu depuis plus d'un an se fait à l'échelon fédéral et local. A l'échelon fédéral, le taux est fixé selon le taux d'imposition des revenus fonciers. A l'échelon local, chaque Etat est libre de fixer sa propre taxe, qui vient se rajouter à la taxe fédérale. Quoi qu'il en soit, vous ne pourrez pas échapper à la fiscalité française. L'impôt payé aux Etats-Unis viendra en effet en déduction lors du calcul de l’imposition en France selon les règles françaises applicables aux plus-values immobilières.

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