Prêts duo : un autre moyen d’abaisser son taux immobilier

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Plutôt que d’accorder une ligne de crédit, certains établissements proposent de mixer deux prêts. Décryptage de ce mécanisme qui permet d’alléger le coût global.

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Prêts lissés, prêts duo, prêts gigogne… Les appellations divergent mais le principe est toujours le même. Il consiste à associer plusieurs lignes de crédits (de durées différentes) pour financer un projet.

Exemple

Un couple souhaite emprunter 350.000 euros sur 20 ans au maximum (voir tableau ci-dessous). Un établissement de crédit lui propose un taux de 1,85%, correspondant à une mensualité de 1.745,84 euros.

Ce couple aimerait bien rester dans sa banque actuelle. Malheureusement, celle-ci ne peut descendre en dessous de 2% sur la même durée. La mensualité serait de 1.770,59 euros. Le conseiller de ce couple lui suggère alors de passer par deux lignes de crédits, l’une sur 10 ans (au taux de 1%) et l’autre sur 20 ans (au taux de 2%), avec un lissage des mensualités.

Principe du lissage

Le lissage est un mécanisme qui permet de garantir une mensualité constante à l’emprunteur tout au long de son financement. Concrètement, il commence par rembourser sa ligne la plus courte (celle de 10 ans dans notre exemple). Durant cette première phase, la seconde ligne peut faire l’objet d’un remboursement partiel, voire être mise en attente à la manière d’un prêt avec différé (l’emprunteur ne paie alors que les intérêts).

Une fois arrivé au terme du prêt le plus court, le remboursement intégral de la seconde ligne prend le relais.

Calcul du lissage

La ventilation du capital emprunté est faite par la banque en fonction de la mensualité maximale souhaitée mais aussi en fonction de ses propres contraintes, l’idéal pour le client étant de maximiser le prêt de plus courte durée.

Reprenons notre exemple et imaginons que les 350.000 euros empruntés se répartissent entre 161.836 euros à 10 ans (ligne 1) et 188.164 euros à 20 ans (ligne 2).

Durant les 10 premières années, la mensualité de la ligne 1 va être de 1.417,75 euros. L’emprunteur paiera aussi des intérêts sur la ligne 2, de 313,61 euros. Au total, la mensualité (hors assurance) sera donc de 1.731,36 euros.

Une fois la première ligne remboursée, l’amortissement de la deuxième ligne sera activé (sur les 10 années restantes). La mensualité sera alors de 1.731,36 euros.

Comparaisons

Le recours à deux lignes permet ici d’avoir une échéance constante de 1.731,36 euros pendant 20 ans, soit un gain de 39,23 euros par rapport à un taux de 2% sur 20 ans et de 14,48 euros par rapport à une ligne unique à 1,85%.

En réalité, ce montage correspond à un taux moyen de 1,76%. Sur la durée, il permettra d’économiser 3.476 euros par rapport au taux de 1,85% et 9.416 euros par rapport au taux de 2%.

Financement de 350.000 € sur 20 ans
L'Argent & Vous
Financement sur 2 lignesPrêt unique à 1,85%Prêt unique à 2%
Ligne 1Ligne 2Total
Capital emprunté (€)161.836188.164350.000350.000350.000
Durée (mois)120240240240240
Taux1%2%1,76%1,85%2%
mensualités 1 à 120 (€)1.417,75313,611.731,361.745,841.770,59
mensualités 120 à 240 (€)01.731,361.731,361.745,841.770,59
Coût total (€)8.29457.23265.52669.00274.942
Surcoût+3.476+9.416

Avantages du prêt duo

Tout en permettant de maintenir une échéance constante, le recours à plusieurs lignes réduit le coût global du financement. Il peut aussi avoir un impact sur l’assurance dans la mesure où une partie du capital est assurée sur une durée plus courte.

Ce mécanisme peut en outre très bien s’articuler avec un PTZ, l’objectif étant ici d’assurer à l’emprunteur des mensualités globales constantes.

Inconvénients du prêt duo

Bien entendu, le financement sur plusieurs lignes n’est pas exempt de défauts. Le premier inconvénient concerne les frais de garantie et de dossiers qui peuvent être plus élevés. Dans certains cas, les taux proposés sont aussi moins avantageux que les taux accordés sur une ligne unique de même durée.

Enfin, l’emboitement de plusieurs lignes peut rendre plus complexes certaines opérations ultérieures comme la modulation des échéances ou le remboursement partiel du capital. L’emprunteur n’est dans ce cas plus certains de conserver des échéances constantes.

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