Prêt immo : comprendre le calcul de votre mensualité constante

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La mensualité d’un emprunteur comprend une part d’intérêt et une part d’amortissement du capital qui varient en sens inverses au fil du temps. Explications…

Reuters

Les simulateurs en ligne ont rendu beaucoup plus aisées les projections d’emprunts immobiliers. Reste que rares sont les particuliers qui comprennent à quoi correspond exactement leur mensualité et ce qu’elle intègre. L’Argent & Vous a donc décidé de décrypter la notion d’emprunt à mensualités constantes.

Paramètres à intégrer

Le plan de financement dépend de trois paramètres. Le premier est le capital emprunté (en ajoutant éventuellement les frais). La mensualité est aussi étroitement liée à la durée du financement (en mois). Enfin, le taux joue bien entendu un rôle majeur. Précisons que pour les calculs, le taux annuel est converti en taux mensuel. Un taux annuel de 1,6% correspond par exemple à un taux mensuel de 0,133% (1,6%/12)

Calcul de la mensualité

La mensualité correspond en fait au montant à verser chaque mois afin que l’emprunteur paie des intérêts (au taux retenu) et rembourse progressivement le capital, l’objectif étant que le capital restant dû soit nul après la dernière échéance.

Cette étape est certainement la plus ardue à saisir pour ceux qui ne sont pas à l’aise avec les mathématiques. Le principe consiste à actualiser (au taux mensuel du financement) l’ensemble des mensualités à venir. La somme actualisée des mensualités étant égale au capital emprunté, il suffit ensuite de résoudre une équation dont la seule inconnue est la mensualité.

C’est ce calcul que font les simulateurs, tableurs et autres calculatrices financières (inutile donc d’en donner la formule exacte). Un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans (240 mois) au taux de 1,6% (soit 0,133% par mois) aboutit par exemple à une mensualité de 974,32 euros.

Composition de la mensualité

Chaque mois, cette mensualité va intégrer une part d’intérêts et une part de remboursement du capital.

Les intérêts sont calculés en fonction du capital dû avant l’échéance. Pour la première mensualité de notre exemple, le calcul se fait donc sur 200.000 euros. Au taux mensuel de 0,133%, cela donne 266,67 euros d’intérêts.

L’emprunteur versant 974,32 euros, la différence correspond au capital remboursé, soit 707,65 euros le premier mois.

Le mois suivant, l’emprunteur ne doit plus que 199.292,35 euros de capital. Sa mensualité comprend alors 265,72 euros d’intérêts et 708,60 euros de capital.

Evolution de la mensualité

Au fil du temps, l’emprunteur paie donc de moins en moins d’intérêts et rembourse de plus en plus de capital au sein de sa mensualité. Avant sa dernière mensualité (la 240ème), il ne doit plus que 973,02 euros de capital. La dernière mensualité est ainsi composée de 1,30 euro d’intérêts et du remboursement des 973,02 euros restants.

Sur la durée du prêt, le poids des intérêts dans la mensualité passe de 27,4% au départ à 0,13% à la fin.

Il est en outre à noter que la baisse des taux a considérablement réduit le poids des intérêts. Lorsque les taux à 20 ans étaient à 4%, les intérêts représentaient 55% de la première mensualité.

Un remboursement non linéaire

Du fait du poids décroissant des intérêts, le remboursement du capital n’est donc pas linéaire. En deux ans (soit 10% de la durée du prêt), l’emprunteur ne rembourse que 8,6% du capital. Arrivé à la moitié de ses échéances (120 mois), il lui reste encore 54% du capital à rembourser.

Ces éléments sont disponibles dans le tableau d’amortissement. Et il est important de les avoir en tête en cas de projet de remboursement anticipé ou de renégociation. Comme le rappellent les spécialistes, une renégociation en fin de financement est par exemple inutile, le faible montant des intérêts restants n’offrant aucun potentiel d’économie.

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