Parkings : le rendement brut n’est pas le rendement net

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Comme pour tous les biens immobiliers, la location de parkings est soumise à une fiscalité qui ampute largement les rendements bruts mis en avant. Exemple en chiffres…

Boursier.com

Les parkings sont-ils le nouvel eldorado des investisseurs immobiliers ? L’engouement est réel. Il est vrai que ce segment ne manque pas d’atouts : ticket d’entrée plus faible que pour un appartement, entretient réduit, demande locative soutenue dans les grandes agglomérations.

Les parkings bénéficient de surcroît de rendements attractifs et souvent plus élevés que ceux des logements : 5%, 6%, voire près de 7% dans certaines villes.

Attention à la fiscalité

Comme pour tout projet immobilier, il faut toutefois savoir raison garder. Les parkings restent des biens immobiliers et sont donc soumis à une fiscalité et à des frais qui peuvent se révéler lourds.

C’est notamment le cas lors de l’achat. Généralement pour un logement, les frais d’acquisition se limitent à un peu moins de 8%. Mais ces derniers ont des niveaux planchers. Ainsi, pour un parking d’une valeur plus modeste, les frais d’acquisition sont proportionnellement plus importants. Attention donc, si l’investisseur achète un bien isolé et non un lot.

Pour un parking de 15.000 euros, les frais avoisinent les 2.800 euros. Ce qui alourdit nécessairement le prix de revient.

Sur les loyers perçus, la fiscalité est également à ne pas négliger. Certes, jusqu’à 15.000 euros par an, le propriétaire peut bénéficier d’un abattement de 30% (souvent plus intéressant que le régime réel). Mais ici pas de PFU à 30%. Les loyers nets sont des revenus fonciers taxés au barème selon la tranche du foyer et il faut ajouter les prélèvements sociaux à 17,2%.

Exemple concret

Pour y voir plus clair, prenons l’exemple d’un bien proposé actuellement en annonce à Clermont-Ferrand. Il s’agit d’un parking sécurisé du centre-ville. Proposé à 15.500 euros, il laisse espérer un loyer mensuel de 90 euros. Un rapide calcul permet donc d’évaluer le rendement brut à près de 7%.

Rappelons toutefois que l’acquéreur devra ici supporter environ 2.820 euros de frais d’acquisition. Rapporté au prix de revient réel, le rendement brut n’est donc plus de 7% mais de 5,9%.

Il faut ensuite tenir compte des frais (98 euros de foncier annoncé et 140 euros de charges annuelles) ainsi que de la fiscalité.

Si le propriétaire est imposé dans la tranche à 14%, il paiera 30,25% d’impôt et prélèvement en intégrant la CSG déductible. S’il est dans la tranche à 30%, la pression fiscale sera de 45,16%.

Exemple de parking proposé à la vente à Clermont-Fd
*avec micro-foncier et CSG déductible, L'Argent & Vous
Si imposition à 14%Si imposition à 30%
Prix de vente15.500 €15.500 €
Loyer annuel envisageable1.080 € (90 €/mois)1.080 € (90 €/mois)
Rendement brut6,97%6,97%
Frais d'acquisition2.820 €2.820 €
Prix de revient réel18.320 €18.320 €
Rendement brut réel5,90%5,90%
Détermination du rendement net
Charges annuelles140 €140 €
Taxe foncière98 €98 €
Impôt et prélèvements*229 €341 €
Loyers nets613 €501 €
Rendement net réel3,35%2,73%

Comme le montre notre tableau ci-dessus, avec un tel projet, le propriétaire encaissera réellement 501 euros ou 613 euros nets chaque année en fonction de sa tranche d’imposition.

Rapporté au prix de revient, cela lui offrira un rendement net de 2,73% ou 3,35%. Dans le contexte actuel, cela demeure honorable. Toutefois, on est loin des 7% bruts estimés au départ.

Bien entendu, l’objectif d’un tel projet peut aussi être de dégager une plus-value à la sortie. Mais il faut savoir que les gains encaissés à cette occasion seront soumis au régime fiscal des plus-values immobilières, sauf si le prix de vente ne dépasse pas 15.000 euros.

Notre avis

L’investissement dans les parkings est une thématique qui reste porteuse. Au moment d’évaluer son projet, il convient néanmoins de ne pas se laisser aveugler par les rendements bruts avancés. Par ailleurs, il peut être intéressant de viser un lot. Les frais d’acquisition seront alors proportionnellement moins lourds.

Commentaires (1)
  • tbuisson
    tbuissonposté le 17.07.2019 à 15:56

    Ajouté à cela que les garages seront bientôt peu recherchés en ville, vu la chasse menée contre les automobiles.

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