Les règles de majorité en assemblée générale de copropriété

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Avec la majorité simple, la plus aisée à obtenir, la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’AG suffira pour prendre une décision...

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L’arrivée du printemps signifie aussi le début de la période des assemblées générales de copropriétés. Pour les propriétaires, c’est bien souvent l’occasion d’aborder le vote de travaux d’entretien ou de rénovation plus ou moins coûteux : étanchéité de la toiture, ascenseurs, ravalement de façade, réfection des cages d’escaliers, changement de chaudière…

La validation de ces différents types de travaux est soumise à plusieurs règles de majorité (simple, absolue, double), notamment en fonction de l’urgence qui peut rendre nécessaire et obligatoire la réalisation d’un chantier.

Majorité simple

Avec la majorité simple, la plus aisée à obtenir, la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’AG suffira pour prendre une décision. Les absents non représentés et les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. Les actes d'administration courante de l'immeuble, les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ou les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux affectant les parties communes, sont des exemples de décisions relevant de cette majorité simple.

Majorité absolue

Avec la majorité absolue, il faudra réunir la moitié des voix de tous les copropriétaires. Sont concernées les décisions de réaliser des travaux d'économies d'énergie, la désignation ou la révocation du syndic ou l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Dans certains cas, il est cependant possibilité de réaliser un deuxième vote. Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut ainsi procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple.

Double majorité

Beaucoup plus difficile à obtenir, la double majorité impose une majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (avec la possibilité de réaliser un second vote avec une majorité allégée pour les travaux d'amélioration). Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles ou la suppression du poste de concierge ou de gardien répondent à cette exigence. L’opération de surélévation de l’immeuble pour ajouter des étages peut désormais être décidée par un vote à la double majorité.

Unanimité

Dans certains cas plus rares comme l’aliénation des parties communes ou la modification de la répartition des charges, l’unanimité peut être réclamée. Tous les copropriétaires doivent alors donner leur accord.

Projet de loi Elan

Dans la pratique, nombreux sont les copropriétaires à se désintéresser des assemblées générales, en particulier dans les grandes copropriétés, au point qu’il est parfois difficile de faire voter des travaux de rénovation. Le projet de loi Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique), qui devrait être présenté en Conseil des Ministres début avril, prévoit une réforme du statut de la copropriété et de sa gouvernance.

Cette réforme comprend un projet de création d’un conseil d’administration composé de membres élus par l’assemblée générale avec pour mission d’adopter les décisions de gestion courante, mais également certaines missions relevant de la majorité absolue, notamment les travaux de rénovation énergétique. La mise en place de ce conseil d’administration serait imposée dans les grandes copropriétés de plus de 100 lots et facultative pour les plus petites.

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