Les grandes règles à connaître pour acheter un logement neuf

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Le financement d’un achat en VEFA est spécifique puisque le paiement se fait par étapes en fonction de l’avancement de la construction. Cet échelonnement du paiement est encadré par la loi.

Reuters

Acheter dans le neuf une maison en lotissement ou un appartement en résidence suppose de se porter acquéreur d’un logement qui n’est pas encore construit ou dont la construction n’est pas terminée... On parle alors d’un "achat sur plan" dont le terme juridique est la VEFA : Vente en l’Etat Futur d’Achèvement.

Cette formule est encadrée par des règles précises.  Le financement d’un achat en VEFA est d’ailleurs spécifique puisque le paiement se fait par étapes en fonction de l’avancement de la construction, contrairement à l’achat d’un logement ancien qui est intégralement payé lors de la signature chez le notaire.

Dépôt de garantie

La première étape de l’achat d’un appartement neuf consiste à signer un contrat de réservation pour le lot choisi. Le promoteur en charge de la construction demandera alors le versement d’un dépôt de garantie, plafonné à 5% du prix si le contrat de vente doit être signé dans un délai de 1 an et à 2% si le délai de réalisation de la vente n'excède pas deux ans.

L’acquéreur dispose ensuite d’un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel il peut récupérer son dépôt de garantie.

Prix de vente

Le prix de vente indiqué dans le contrat de réservation pourra varier sans pouvoir être majoré de plus de 5% lors de la signature du contrat de vente définitif. Cette signature interviendra chez le notaire lorsque le promoteur aura lancé la construction de la résidence. Le prix de vente d’un logement neuf est soumis à une TVA de 20% ou de 5,5% en zone ANRU.

Les droits de mutation payés chez le notaire sont réduits par rapport à un achat dans l’ancien. Les promoteurs utilisent d’ailleurs souvent les frais de notaires comme un argument marketing en les offrant aux clients.

Appels de fonds encadrés

Une fois les travaux commencés, le paiement du logement va commencer avec le versement d’appels de fonds à chaque étape de la construction. Cet échelonnement du paiement est fixé par la loi. Le premier versement ne peut intervenir qu’à la signature du contrat de vente chez le notaire. Le montant de l'échelonnement des travaux peut s'élever au maximum à 15% du prix de vente à l’ouverture du chantier, 35% après l’achèvement des fondations, 70% au moment de la mise hors d’eau (étape correspondant à la pose de la charpente et du toit) et 95% à la fin du chantier.

Les 5% restant sont versés à la livraison du logement, à moins que l'acquéreur n’émette des réserves quant à la conformité du logement par rapport au contrat de vente...

Intérêts intercalaires

Si votre projet est financé par un prêt immobilier, les déblocages successifs de fonds seront assurés par la banque sur présentation d’une attestation du promoteur à chaque étape de la construction. Ces déblocages génèrent la plupart du temps des intérêts intercalaires, calculés au taux du crédit contracté et au prorata de la somme débloquée. Vous ne paierez donc que des intérêts pendant cette période de travaux.

Ce n’est qu’après la remise des clés que vous commencerez à rembourser le capital emprunté avec le versement de vos mensualités de remboursement...

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