Les avantages fiscaux imbattables de la location meublée

Investir en direct dans l’immobilier, c’est souvent s’exposer à une lourde fiscalité, les revenus fonciers nets (loyers moins les charges déductibles) étant imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%). Cette fiscalité est désormais soumise au prélèvement à la source sous forme d’acomptes trimestriels.

Opter pour la location meublée permet cependant de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce choix entraîne cependant diverses formalités qu’il convient de ne pas oublier.

Deux régimes fiscaux

Le LMNP permet de choisir entre deux régimes fiscaux avec pour chacun des démarches spécifiques à effectuer.

A lire aussi...

En dessous de 72.600 euros de revenus locatifs, un régime forfaitaire (le micro-BIC) s’applique d’office. Il permet d’obtenir 50% d’abattement. Autrement dit, le propriétaire n’est imposé que sur 50% de ses revenus locatifs, quelles que soient ses charges. Ce cadre s’avère bien plus avantageux que le régime forfaitaire en location vide (micro-foncier) puisque ce dernier n’offre que 30% d’abattement. De plus, le régime micro-foncier ne s’applique que pour des revenus annuels inférieurs à 15.000 €.

L'amortissement du bien loué

Le propriétaire peut aussi opter pour le régime réel simplifié qui est la plupart du temps plus avantageux. Il va alors déclarer ses revenus et déduire ses charges réelles. L’imposition portera sur son bénéfice net. L’intérêt de ce régime réside surtout dans la possibilité de déduire fiscalement l’acquisition du bien. Concrètement, le propriétaire peut comptabiliser chaque année un amortissement fiscal qui va réduire, voire annuler, son revenu imposable.

L’amortissement se pratique sur des durées de 25 à 30 ans, aboutissant à des déductions annuelles de 3,3% à 4% de la valeur du bien. Le mobilier peut également être amorti sur des durées plus courtes, généralement de 5 à 7 ans. Si un amortissement ne peut être entièrement consommé durant une année, il est reportable sur les années suivantes. Les amortissements non utilisés sont d'ailleurs reportables indéfiniment, ce qui permet par exemple de compenser la période où la déductibilité des intérêts d'emprunt ne joue plus (une fois que le prêt a été remboursé).

Démarches au micro-BIC

Quel que soit le régime fiscal choisi, la déclaration de début d'activité doit être effectuée auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu de l'immeuble, dans les 15 jours suivant le début de l'activité, même si en pratique l'administration peut faire preuve de souplesse sur ce délai.

En choisissant le micro-BIC, les démarches sont assez simples. Il suffit de renseigner ses revenus locatifs dans le formulaire 2042 C Pro. Les revenus locatifs sont à déclarer en même temps que les revenus du foyer.

Démarches au régime réel

Avec le régime réel, la procédure est un peu plus complexe. Le propriétaire doit d’abord établir une déclaration de début d’activité afin d’obtenir un numéro de Siret. Il convient pour cela de remplir le formulaire P0i et de le déposer au greffe du tribunal de commerce. Attention, le document doit être remis au plus tard 15 jours après le début de l’activité. Une fois obtenu leur Siret, les propriétaires doivent signaler à l’administration fiscale leur volonté de lever l’option d’imposition au réel. Deux situations doivent être distinguées :

• Si c'est la première année d'activité de LMNP, et donc la première déclaration de revenus locatif LMNP : elle doit être envoyée à tout moment via un courrier recommandé au Centre des finances publiques, ou lors de la première déclaration des revenus locatifs au réel.
• Si ce n'est pas la première année d'activité LMNP et que les revenus LMNP des années précédentes ont été déclarés au micro BIC : il faut envoyer la levée d'option avant le date limite de déclaration des revenus (l'échéance précise dépend du département) de l'année pour laquelle le propriétaire souhaite bénéficier du régime réel. Pour déclarer au réel en 2023 les revenus 2022, il faudra ainsi avoir levé l’option avant le mois de mai ou juin 2022.

La déclaration des revenus au réel nécessite de produire une liasse fiscale qui doit être télétransmise au Service des Impôts des Entreprises. Une fois les revenus locatifs déclarés, le contribuable devra reporter son résultat fiscal dans sa déclaration de revenus annuelle (via le formulaire 2042 C Pro). Il est à noter que l’option est valable pour deux ans et se reconduit tacitement.

Se faire accompagner

Compte tenu des documents à produire (liasse fiscale) en cas d’adoption du régime réel, il est fortement recommandé de faire appel à un comptable ou un organisme de gestion habilité. Ces professionnels pourront vous fournir des aides précieuses qui permettent aussi de déterminer au mieux les amortissements fiscaux afin d’éviter un redressement.