Nue-propriété et usufruit sont les deux composantes d’un bien immobilier qu’il est possible de séparer. La nue-propriété correspond aux murs du bien et l’usufruit permet d’en avoir la jouissance, c’est-à-dire de l’occuper ou de le louer.
Comme le rappellent les notaires dans une fiche consacrée aux 35èmes Rencontres Notariales (le 14 octobre 2014 sur le thème «La protection de ceux qu’on aime»), donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants et en conserver l’usufruit permet d’anticiper sa succession et de bénéficier d’un avantage fiscal d’autant plus attractif que le donateur est jeune.
En jouant sur les abattements applicables entre enfants et parents (chaque parent peut donner à chacun de ses enfants 100 000 euros en franchise de droits tous les 15 ans), il est par exemple possible de préparer sa succession en donnant à ses enfants la nue-propriété d’un bien immobilier. Dans l'exemple suivant, des parents peuvent préparer la transmission d'une résidence de secondaire de 300 000 euros en franchise de droits de succession.
Conseil Supérieur du Notariat | ||
Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
---|---|---|
Moins de 21 ans révolus | 90% | 10% |
Moins de 31 ans révolus | 80% | 20% |
Moins de 41 ans révolus | 70% | 30% |
Moins de 51 ans révolus | 60% | 40% |
Moins de 61 ans révolus | 50% | 50% |
Moins de 71 ans révolus | 40% | 60% |
Moins de 81 ans révolus | 30% | 70% |
Moins de 91 ans révolus | 20% | 80% |
Plus de 91 ans révolus | 10% | 90% |
Exemple
Marie et Jacques sont tous les deux âgés de 65 ans. Ils disposent d’une résidence principale d’une valeur de 400 000 € et d’une maison de vacances en bord de mer estimée 300 000 €. Ils décident de donner à leur fils unique, Paul, la nue-propriété de leur résidence secondaire et d’en conserver l’usufruit.
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Selon le barème légal (voir tableau) et l’âge des donateurs, la nue-propriété est évaluée à 60% de la valeur du bien pleine propriété, soit 180 000 €. Marie et Jacques détiennent ce bien à parts égales, ils en donnent donc chacun la moitié à Paul soit 90 000 €. Cette somme étant inférieure à l’abattement de 100 000 € applicable entre parent et enfant, la donation s’effectue sans aucun droit à payer.
Durant leur retraite, Marie et Jacques peuvent occuper leur résidence secondaire ou la louer en percevant les revenus. A leur décès, leur usufruit s’éteint et Paul devient pleinement propriétaire du bien sans droits à acquitter.
Source : Notaires